岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は　前回の続きで。



部屋によって家賃が違いますけど、

2.7〜3.2万円程度で貸しています。

共益費込み、水道代も込みにしています。



南側に2階建てのアパートが建ってて

1〜2階は日当たりがよくないです


3〜4階は結構いい感じですけど、

4階まで階段はしんどいですねー


53号バイパスにほぼ隣接しているんですけど、

音は気にならないレベルです。


...



で、3万円で24室貸すと

72万円　×　12ヵ月　＝　864万円　ですか...


ちなみに現在3室空いています...




年間でどのぐらい空室期間が出るでしょうかね？


ちなみに繁忙期は激しく入れ替わりますよ　


1〜3月で例年10室程度は出ていきます




全部屋で空室期間が10ヵ月以上はあるかなー

6部屋が2ヵ月空いたら12か月分ですもんね


3万×12ヵ月　36万円



1部屋のリフォームに10〜15万円

12万で10部屋リフォームで120万円



広告料は普通に2ヵ月いるでしょうねー

3万×2ヵ月×10部屋分　60万円




864万円−36万円−120万円−60万円


ここまでで　648万円　



ここから、固定資産税、共用部の電気代、水道代、管理料などなど...




バーダックさんのコメントのように

「それよりも最大の問題は物件価格です。
5000万円代後半でないと検討するテーブルにのらないですね。」



まさにおっしゃる通りだと思います



おしまい



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