岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　まだリフォームはしておりませんが...

　　
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こんばんは。岡山大家です。


昨日、あなたはどちらを選びますか？　ということでお尋ねしました。


物件Ａ

平成10年築（築14年）の木造2階建てアパート

1Ｋ（24�u）　の　8世帯　で　駐車場は各戸1台。

敷地面積は247�u（約75坪）

価格は3000万円


満室時家賃　は　月額276,000円

年3,312,000円

満室時表面利回りは 11.04%



物件Ｂ

土地は物件Ａと同じ　土地価格　1,230万円

新築一戸建て　を　2棟　建築

木造2階建て　80�u

建築費は　2棟　で　1,800万円

外溝工事　が　170万円

合わせて　3,200万円


満室時家賃　は　月額240,000円

年2,880,000円

満室時表面利回りは 9%


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物件Ａ　3000万円　利回り 11.04％

物件Ｂ　3200万円　利回り 9％

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物件Ａのほうが、投資額が低く利回りもよく

満室時家賃収入で、年間45万ほど多いですね。



地域性や方針の違いでそれぞれでしょうが、

わたくしは　物件Ｂ　にします。


主な理由は

・新築は税金が安い（不動産取得税、登録免許税、固定資産税）
・初回募集は、プレミア家賃が取れる
・ファミリーは入居期間が比較的長めで安定的
・人気の学校区であれば入居が途切れない
・建物が新しいので故障などのリスクがほぼ無い
・事業撤退の際に売却がしやすい

などでしょうか。


アパートと違い、入居率が　0％　か50％　か　100％　になってはしまいますが、

「場所」と「間取り」さえ間違えなければ、そんなものはどうにでもなります。


その他、

・自分で場所を探せる
・自分でプランニングができる
・ローンが長く組める

といったことも言えると思います。


税金も100万程度は安く収まるでしょうし、

ローンが長く組めると、キャッシュフローにも大きく影響します。


プランニングの自由度　や　出口戦略の描きやすさ　なども考えると

土地が安く手に入る「地方」での投資は、

人気学校区での　ローコスト新築戸建て賃貸　はオススメかと思いますが

いかがでしょうか？


表面利回り以外にもたくさん見るところがありますよね。


おしまい



クリックして頂けたらありがたいですm(__)m



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