2018年03月30日
年配の方向けに転用
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
３１日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１なつさん（女性）
２ひろさん
３たろぽんさん
４しっしーさん
５ロバートＳ田さん
６OCさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時～ 総社市 見学会３件＆ランチ
としさん〇〇万円平屋アフター
わたくしの２号アパートアフター
Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時～ 茶屋町戸建視察＆ランチ
１４時～ 新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分～ 勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分～ 勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半～そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半～中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
４月
７日（土） お花見（後楽園河川敷）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
アパート１号へ立ち寄ると、
ボーボー状態(;´Д｀)
植物が伸びてくる時期になってきましたな～(◎_◎;)
暖かくなってくるのはいいけど
花粉も酷いしこの時期はあまり好きではないです(-_-;)
春 → ×花粉
夏 → ×暑い
秋 → ○快適
冬 → ×寒い
戸建だと入居者任せで楽だけど
集合住宅の共用部となるとね...
管理会社が除草剤を撒いてくれるってことだったけど
少し時間があったんで草抜きを。
あっという間に１袋いっぱい(-_-;)
ほんま困ったもんじゃ(◎_◎;)
...
さて、今日は見学会３本立ての続きで。
そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
二本目は、わたくし２号平屋退去直後見学へ。
ここは３度目の見学会(^^;
新築時はまだ大家仲間がひとりもいなかったので
１度目の退去時
2013年12月03日 物件２号見学会に行ってきました。
２度目の退去時
2016年03月16日 経営効率
ということで３度目(^^;
平成２１年１１月築なので
早いものでもう８年半。
そうさんの新築に比べれば鼻くそみたいなもんですが
関連記事
2018年03月29日 まともにぶつかっても勝ち目ねー
当時から集合住宅には興味がなく
戸建志向で
特に平屋志向だったんですよね～
ここは５５平米の２ＬＤＫなので
いまのところ
若いご夫婦、カップルをターゲットにしていますが
入居期間が４年、２年、２年と
比較的短いのがイヤなところ(-_-;)
古くなってきたら
ターゲットを年配の方に変えようと思って
最初からスロープもつけています。
いまのうちはベビーカー用でもいいしね(^^)
実は、南区の物件13,14,15-1,2号にも
スロープをつける計画があります。
いまは少し高低差があって階段でごまかしています(^^;
完成見学会時に、
この高低差をごじゃごじゃ言うてる人がいましたけど
ここは４３平米と少し狭いので、ベースとしては単身。
まぁ複数でも住めないことはないですが
内外装のデザイン的にも若い人向けなので
いまのところはスロープは無くてもいいかと。
ここも古くなってきたら
年配の方向けに転用できたらと思っていて
一部駐車場を潰してスロープを作ろうかなと(^^;
高齢化が進む
↓
階段は嫌われる
↓
スロープｷﾀ━━━━(ﾟдﾟ)━━━━!!!
なーんてことを想像しています(*/▽＼*)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
３１日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１なつさん（女性）
２ひろさん
３たろぽんさん
４しっしーさん
５ロバートＳ田さん
６OCさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時～ 総社市 見学会３件＆ランチ
としさん〇〇万円平屋アフター
わたくしの２号アパートアフター
Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時～ 茶屋町戸建視察＆ランチ
１４時～ 新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分～ 勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分～ 勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半～そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半～中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
４月
７日（土） お花見（後楽園河川敷）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
アパート１号へ立ち寄ると、
ボーボー状態(;´Д｀)
植物が伸びてくる時期になってきましたな～(◎_◎;)
暖かくなってくるのはいいけど
花粉も酷いしこの時期はあまり好きではないです(-_-;)
春 → ×花粉
夏 → ×暑い
秋 → ○快適
冬 → ×寒い
戸建だと入居者任せで楽だけど
集合住宅の共用部となるとね...
管理会社が除草剤を撒いてくれるってことだったけど
少し時間があったんで草抜きを。
あっという間に１袋いっぱい(-_-;)
ほんま困ったもんじゃ(◎_◎;)
...
さて、今日は見学会３本立ての続きで。
そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
二本目は、わたくし２号平屋退去直後見学へ。
ここは３度目の見学会(^^;
新築時はまだ大家仲間がひとりもいなかったので
１度目の退去時
2013年12月03日 物件２号見学会に行ってきました。
２度目の退去時
2016年03月16日 経営効率
ということで３度目(^^;
平成２１年１１月築なので
早いものでもう８年半。
そうさんの新築に比べれば鼻くそみたいなもんですが
関連記事
2018年03月29日 まともにぶつかっても勝ち目ねー
当時から集合住宅には興味がなく
戸建志向で
特に平屋志向だったんですよね～
ここは５５平米の２ＬＤＫなので
いまのところ
若いご夫婦、カップルをターゲットにしていますが
入居期間が４年、２年、２年と
比較的短いのがイヤなところ(-_-;)
古くなってきたら
ターゲットを年配の方に変えようと思って
最初からスロープもつけています。
いまのうちはベビーカー用でもいいしね(^^)
実は、南区の物件13,14,15-1,2号にも
スロープをつける計画があります。
いまは少し高低差があって階段でごまかしています(^^;
完成見学会時に、
この高低差をごじゃごじゃ言うてる人がいましたけど
ここは４３平米と少し狭いので、ベースとしては単身。
まぁ複数でも住めないことはないですが
内外装のデザイン的にも若い人向けなので
いまのところはスロープは無くてもいいかと。
ここも古くなってきたら
年配の方向けに転用できたらと思っていて
一部駐車場を潰してスロープを作ろうかなと(^^;
高齢化が進む
↓
階段は嫌われる
↓
スロープｷﾀ━━━━(ﾟдﾟ)━━━━!!!
なーんてことを想像しています(*/▽＼*)
おしまい
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まずは土地を安く仕込むこと。
