2018年03月27日
ロイヤルガーデン大元駅前
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆見学会３本立て
そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
２９日（木）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１そうさん
２ryokoさん（女性）
３かこちゃん（女性）
４たかぱぱさん
５しんやさん
６OCさん
７HTさん
８じいじさん
９たくみさん
10わたくし
☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
３１日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１なつさん（女性）
２ひろさん
３たろぽんさん
４しっしーさん
５ロバートＳ田さん
６わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時～ 総社市 見学会３件＆ランチ
としさん〇〇万円平屋アフター
わたくしの２号アパートアフター
Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時～ 茶屋町戸建視察＆ランチ
１４時～ 新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分～ 勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分～ 勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半～そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半～中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
４月
７日（土） お花見（後楽園河川敷）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
岡山って田舎のくせに結構家賃高くって
県外組はみなさん驚かれます(^^;
東京、大阪とかがＡランク
広島、福岡とかがＢランク
岡山はＣランク
って感じで
法人さんの家賃補助額のランクが社内で
決まってたりするみたいで
「岡山は補助が少ないのに家賃が高くて持ち出しが多い」
みたいな話はよく聞きました(^^;
...
最近建ったロイヤルガーデン大元駅前。
１４階建ての１０４戸。
大元駅のすぐ前っていう抜群の立地で
グーグルマップ
あっという間に完売(^^;
１０４戸もあるのにねー
まぁここなら欲しい人たくさんいるわな～
穴吹さんの管理でいくつか賃貸にも出てるみたいで。
花マークがついてるのが申込済。
４月下旬の引渡しみたいですけど人気ですね～
どれも高層階で、お医者さんや転勤族が好みそうです(^^;
１４０３いうたら最上階ですかー
いいですねー(^。^)y-.。o○
３号室（Ｃタイプ）が多いですね。
間取り一覧
まぁどこにでもある感じですけど
７０平米足らずでちょっと狭いでしょうね(^^;
家賃はというと
おー、なかなかのもんです(^^;
普通の転勤族では補助の関係で
なかなか手が出んでしょうし
ファミリーには微妙な広さですけど
お医者さんならサクッと借りちゃうでしょうね～
最上階はもう少し取れたんじゃないかな？
わたくしの物件１号は
１７３０万円で１４．２万円で貸したんで
なんだかな～って感じです(^^;
しかし、どの部屋も３０００万円前後はしたんじゃないですかね～
時々、岡山の新築ファミリー区分で投資したい
って相談がくることがあるんですけど
この家賃で貸しても、区分だと
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代
が引かれるんで
ローン組んで買ってたら
そんなに残らんのですよね...
３０００万円 ３０年 ２％ で
月々の返済が１１万円。
３５年なら１０万円ですか...
残るのはせいぜい４～５万円ぐらいのもんじゃないかと...
３０００万円背負ってこれだとどうかと思うんですけど
東京のワンルーム区分だと
毎月手出しになるので
まだマシなんですかね(^^;
以前、東京のワンルーム区分を２つ買うって
息まいてた人がいましたけど
その後どうなってるんでしょうか...
まぁ、なんにしても
３０００万円背負うんだったら
１棟ものも買えますし
ボロ戸建て買ってリフォームしても
５～６棟は余裕で買えるから
３０００万円級の新築区分になんか
興味もありませんけどね(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆見学会３本立て
そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
２９日（木）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１そうさん
２ryokoさん（女性）
３かこちゃん（女性）
４たかぱぱさん
５しんやさん
６OCさん
７HTさん
８じいじさん
９たくみさん
10わたくし
☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
３１日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１なつさん（女性）
２ひろさん
３たろぽんさん
４しっしーさん
５ロバートＳ田さん
６わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時～ 総社市 見学会３件＆ランチ
としさん〇〇万円平屋アフター
わたくしの２号アパートアフター
Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時～ 茶屋町戸建視察＆ランチ
１４時～ 新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時～北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
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摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分～ 勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分～ 勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半～そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半～中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
４月
７日（土） お花見（後楽園河川敷）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
岡山って田舎のくせに結構家賃高くって
県外組はみなさん驚かれます(^^;
東京、大阪とかがＡランク
広島、福岡とかがＢランク
岡山はＣランク
って感じで
法人さんの家賃補助額のランクが社内で
決まってたりするみたいで
「岡山は補助が少ないのに家賃が高くて持ち出しが多い」
みたいな話はよく聞きました(^^;
...
最近建ったロイヤルガーデン大元駅前。
１４階建ての１０４戸。
大元駅のすぐ前っていう抜群の立地で
グーグルマップ
あっという間に完売(^^;
１０４戸もあるのにねー
まぁここなら欲しい人たくさんいるわな～
穴吹さんの管理でいくつか賃貸にも出てるみたいで。
花マークがついてるのが申込済。
４月下旬の引渡しみたいですけど人気ですね～
どれも高層階で、お医者さんや転勤族が好みそうです(^^;
１４０３いうたら最上階ですかー
いいですねー(^。^)y-.。o○
３号室（Ｃタイプ）が多いですね。
間取り一覧
まぁどこにでもある感じですけど
７０平米足らずでちょっと狭いでしょうね(^^;
家賃はというと
おー、なかなかのもんです(^^;
普通の転勤族では補助の関係で
なかなか手が出んでしょうし
ファミリーには微妙な広さですけど
お医者さんならサクッと借りちゃうでしょうね～
最上階はもう少し取れたんじゃないかな？
わたくしの物件１号は
１７３０万円で１４．２万円で貸したんで
なんだかな～って感じです(^^;
しかし、どの部屋も３０００万円前後はしたんじゃないですかね～
時々、岡山の新築ファミリー区分で投資したい
って相談がくることがあるんですけど
この家賃で貸しても、区分だと
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代
が引かれるんで
ローン組んで買ってたら
そんなに残らんのですよね...
３０００万円 ３０年 ２％ で
月々の返済が１１万円。
３５年なら１０万円ですか...
残るのはせいぜい４～５万円ぐらいのもんじゃないかと...
３０００万円背負ってこれだとどうかと思うんですけど
東京のワンルーム区分だと
毎月手出しになるので
まだマシなんですかね(^^;
以前、東京のワンルーム区分を２つ買うって
息まいてた人がいましたけど
その後どうなってるんでしょうか...
まぁ、なんにしても
３０００万円背負うんだったら
１棟ものも買えますし
ボロ戸建て買ってリフォームしても
５～６棟は余裕で買えるから
３０００万円級の新築区分になんか
興味もありませんけどね(^^;
おしまい
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まずは土地を安く仕込むこと。
