岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆総社市　見学会３件＆ランチ
　３月１３日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｙ口さん
　　２ひろさん
　　３じいじさん
　　４DDMさん
　　５わたくし

☆茶屋町戸建視察＆ランチ
　１５日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２T畠さん
　　３N西さん
　　４N西さん奥さん（女性）
　　５わたくし

☆新京橋アパート見学会
　１５日（木）１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１namiさん（女性）
　　２わたくし　　　　　


＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）１９時〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）１１時〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１２時半〜そうさん学南町新築完成見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


１３日に見学予定のわたくしの２号アパート


外壁塗装が着々と進んで概ね完成が近づいてきました。


元はこんな感じのよくあるアパート。





職人さんに頑張ってもらって






随分きれいになってきましたー(*^▽^*)



DIY教室で

・漆喰
・ジョリパット
・ペンキ
・オイルステイン

とか色々ぬりぬりやってみて


塗装の大変さがよくわかりました(^^;



下地処理して


ペンキなんか何回も上塗りせんと


全然きれいにならん(;´Д｀)



塗装職人さんに感謝ですね〜



当日のお楽しみに(^^)/



...


１９日、２１日に見学予定のryokoさんアパートもほぼ完成。


ここ、天井が落ちてきていたんですよね(◎_◎;)







結構波打ってるんです(;´Д｀)



雨漏りがあって重みで落ちた？


なにか動物でも乗った？



なんでかわからんけどこのままではちょっと...



ということで天井をはがしてもらうと




変色した断熱材が乗っかっている木のスパンが広い(◎_◎;)


「野縁（のぶち）」という部分の間隔が広い...





本来はこれぐらいの間隔。





これが断熱材を取った状態。





明らかに広すぎるよね(◎_◎;)



それで少しずつ重みで落ちてきたようでした(-_-;)



で、野縁を増やしてもらい、断熱材を戻して





天井板を取り付ければバッチリ(^^;





どんな部屋になったのかお楽しみに(^^)


なんだか貸すのがもったいないぐらい変身したから(^^;




ここは、みんなでジョリパットをぬりぬりしましたねー

関連記事
2018年02月12日　ジョリパットぬりぬり


自分も作業に関わってるとなんだか感慨深い(^^;


早く貸せたらいいなーとか


いい人が住んだらいいなーとかね(^^;




基本的には、プロの方に任せて


早くきれいに仕上げてもらって


早く貸せるようにするほうがいいと思ってるけど



勉強にもなるし、運動不足解消にもなるし


みんなで楽しめるなら


少しは体験してみるのも悪くないね(^。^)y-.。o○



またどこかで教室を開催してみよう(^^;




おしまい




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