岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆見学会３本立て
　　そうさん学南町新築完成見学＆
　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
　２９日（木）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１そうさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３かこちゃん（女性）
　　４たかぱぱさん
　　５しんやさん
　　６OCさん
　　７HTさん
　　８じいじさん
　　９たくみさん
　　10わたくし

☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
　　３１日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１なつさん（女性）
　　２ひろさん
　　３たろぽんさん
　　４しっしーさん
　　５ロバートＳ田さん
　　６OCさん
　　７わたくし

＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半〜そうさん学南町新築完成見学＆
　　　　　　　　　　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　　　　　　　　　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半〜中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ

４月
　７日（土）　　　　　お花見（後楽園河川敷）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は久々に区分のことを書いたので

関連記事
2018年03月27日　ロイヤルガーデン大元駅前




今日も少し区分のお話を。




わたくしの１号物件は


イオン岡山がすぐ近くの


アルファライフ岡山駅南　という区分マンションでした。


２ＬＤＫ　６０平米　最上階　で


屋根付きＰ１台込みで

１３．５万円　で　１年
１４．２万円　で　４年
１３．７万円　で　３年半

で、一度も途切れることなく


３組に８年半貸しました。


３組目が退去後すぐに売りました。




売った理由は

・築１０年近く経つので
　今後色々直すところがでてきそう。

・いままでリフォームをしていないので
　今回は多少リニューアルが必要。

・岡山駅周辺に区分のライバルが増えた。
　今後もさらに増えそう。

・次回以降は家賃を下げないと難しい。

・修繕積立金が徐々に上がっていた。

・ちょうどイオン岡山ができて一般の方に売りやすい。

・築１０年以内ならそこそこ高値で売れる。

・特にいまなら買った時より高く売れそう。



そんな感じで


岡山駅に近いとはいえ


今後は何かと難しくなってくるだろうな...


と思っていました。


やっぱりライバルが増えるのは良くないですから。


しかもこちらはどんどん古くなっていく...



元々、買った時から


そういう事態は予見していて


１０年を目処に撤退するつもりでいました。




管理費、修繕積立金、駐車場代の負担も軽くないですし


やっぱり地面の価値っていうのは大きいなと


再認識していたのもあります。




もう数年は引っ張れないこともなかったとも思いますが


他の物件からの家賃も増えていましたし


買い手がいるうちに


苦しくなってくる前に


サクッと撤退してしまおう


という考えでした。





岡山の区分マンションの募集って


その多くは穴吹さんが扱われています。


もちろん他の管理会社でもやっていますけど


割合にしたら、穴吹８、他社２ぐらいじゃないかと。



その穴吹さんが募集中の区分の一覧がこちら。





花マークは申込の部屋ですけど


空き部屋がいっぱいありますね〜(;´Д｀)



１０年、１５年前なら


サクッと決まっていたマンション名がズラリΣ（・□・；）




アルファライフ岡山駅南も２部屋ありますね。


特に郊外の区分で


少し古いのが多いように思います。


やっぱり新しくて、


より便利なところに流れていきますね。




空室だけでもこれだけあるんですから


入居中の部屋も含めると相当なもんです...



それが、街中に集中して建って


いまも増え続けてる...


今後も

・イトーヨーカドー跡地
・両備ボウル跡地
・岡ビル跡
・東口駅前再開発

など、


ライバルが増える見込みですもんね。



５年後、１０年後の区分賃貸市場は


どうなってるんでしょうね〜



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました