2013年10月06日
決め手は... その７
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
１０月７日（月） １９時半 から 食事会 をやります。
場所が決定していますので、詳しくはこちらをどうぞ
こんばんは。岡山大家です。
競馬の凱旋門賞。
期待の オルフェーブル と キズナ が出走しましたが
残念ながら２着と４着
世界の壁はなかなか破れませんねー
...
さて、今日、は前回の続きで。
他社に物件情報を公開して
広告掲載も許可している
管理会社っていうのは良心的だと思いますねー
下手にクローズして失敗することもありますし
入居率を優先して考えるならありえないことでしょう
クローズするような管理会社は自社の利益優先ということでしょうね。
...
さらに重要なポイントがいわゆる 広告料
このブログでも何度か登場したワードですけども
最近は、大家さんが 広告料 を出すのはほぼ当たり前になっていますね
やっぱり広告料があるのとないのとでは
客付け側としては取り組み方が全く変わりますからねー
そりゃ、家賃５万円の物件を決めても
売上は
広告料なし なら ５２５００円
広告料１ヶ月なら １０２５００円
広告料２ヶ月なら １５２５００円
ですからねー
ノルマに追われる営業マンとしてはありがたい存在です
...
大家さんとしても
早期の客付けや、他の物件との差別化を期待してのことですから
広告料の高騰化を招きつつも仕方のないところですね
...
今時は、ほとんどの管理会社が管理を請け負う際に、
広告料 を受領するということを管理契約書に記載していると思います。
昔からやっている老舗の不動産屋や
田舎の不動産屋は受領しないところもあるようですが
都市部の不動産屋は１００％に近い状況ではないでしょうかねー
そんな感じの広告料...
わたくしも払ったことあります
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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１０月７日（月） １９時半 から 食事会 をやります。
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こんばんは。岡山大家です。
競馬の凱旋門賞。
期待の オルフェーブル と キズナ が出走しましたが
残念ながら２着と４着
世界の壁はなかなか破れませんねー
...
さて、今日、は前回の続きで。
他社に物件情報を公開して
広告掲載も許可している
管理会社っていうのは良心的だと思いますねー
下手にクローズして失敗することもありますし
入居率を優先して考えるならありえないことでしょう
クローズするような管理会社は自社の利益優先ということでしょうね。
...
さらに重要なポイントがいわゆる 広告料
このブログでも何度か登場したワードですけども
最近は、大家さんが 広告料 を出すのはほぼ当たり前になっていますね
やっぱり広告料があるのとないのとでは
客付け側としては取り組み方が全く変わりますからねー
そりゃ、家賃５万円の物件を決めても
売上は
広告料なし なら ５２５００円
広告料１ヶ月なら １０２５００円
広告料２ヶ月なら １５２５００円
ですからねー
ノルマに追われる営業マンとしてはありがたい存在です
...
大家さんとしても
早期の客付けや、他の物件との差別化を期待してのことですから
広告料の高騰化を招きつつも仕方のないところですね
...
今時は、ほとんどの管理会社が管理を請け負う際に、
広告料 を受領するということを管理契約書に記載していると思います。
昔からやっている老舗の不動産屋や
田舎の不動産屋は受領しないところもあるようですが
都市部の不動産屋は１００％に近い状況ではないでしょうかねー
そんな感じの広告料...
わたくしも払ったことあります
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