岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


連休だからか、今日もが多かったですねー


先日の見学会の前日に、蒜山でお通夜があったもんですから


家族を置いてとんぼ返り　⇒　今日は迎えに行ってとんぼ返り　と


運転ばっかりやってるなー


...



先日、分譲マンションのオプションについて触れましたけども


いろいろありすぎてチョイスに困りそうです


実際、賃貸向けで必要なものはそれほど多くありませんけども...



※クリックで大きくなります。


ウォシュレットの　フルオート便座、オート洗浄タイプ　って


自分が前に立ったら勝手に蓋が上がって


便座から立ったら勝手に水が流れるやつでしょ


こんなのなくても、標準で充分です


...


畳ももちろん淵なしがいいですけど...


そりゃ鏡もあったほうがいいですけど...


どれも、「あったほうがいいけど...」ってものばかりですからねー


...


この中で、賃貸向けにあったほうが良いのは


室内物干し　ホスクリーン　１５,７５０円　と


ダウンライト４灯一式　８１,９００円　ですかね。


どちらもなくても構いませんけど...


...


ホスクリーンはあったら便利ですけど、ここでやったら高いです


楽天やアマゾンでこんなんありますから

【送料無料】室内物干しワイヤーpid4M 価格:6,250円 (2013/9/25 20:30時点)

パナソニック 室内物干し ユニット ホシ姫サマ CWF12CM 手動・天井直付けタイプ 部屋干し 室内物干し に最適 Amazonより出荷 新品価格 ￥10,480から (2013/9/24 04:01時点)

引渡し後にやったほうが良いです


...


できれば　ダウンライト　４灯一式　があったらと思いますが


明るさを調整できるタイプなんで、結構高いですねー


普通のスイッチだけのダウンライトで充分なんですけど...




暖色系のダウンライトって、ワックスを塗ったフローリングに反射して


室内が綺麗に見えるんですよねー



普通に分譲賃貸に案内に行っても


照明器具がキッチンの上部や風呂、洗面、トイレぐらいにしか付いていないので


なんだか薄暗いんですよ


薄暗い廊下を抜けてリビングに行ってもやっぱり薄暗い...


一通り部屋を見て、「じゃあ次を見に行きますか...」って



それが、ダウンライトが点くと


「うゎー明るいねー。綺麗だねー」みたいになるんでね


単にライトアップしてるだけなんですけど


結構汚れとかも目立たなくなりますし。



スタジオでの写真撮影の時に


化粧して（ワックス塗って）


照明を当てて明るくすると（ダウンライトで明るくすると）


シミとか（傷とか汚れとか）目立たなくなるでしょ


ああいう感じです。



物件の案内って、ちょっとしたイベントやアトラクションみたいなもんで


演出やパフォーマンスで結構左右されるもんですよ



つづく



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