2013年08月14日
岡山市北区辰巳 ９９００万円
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
岡山市北区辰巳にRCマンションが売りに出ていますね
文房具店うさぎやの筋を西に入ったところなので
場所は悪くないんですけど
１K ２４戸 で駐車場はありません
１９９０年築 RC ４階建て
土地 257.89㎡ （約７８坪）
建物延面積 493.92㎡
結構古さが滲み出てるんですよねー
何回か案内にも行きましたー
当時の勤務先の募集看板も付けにいきました。
多分今も付いていると思います。
...
ここは３点ユニットの１Kが２４戸なんですよねー
突き当りの角部屋だけはちょっと広いです。
このタイプは洗濯置場は室内にあって
冷蔵庫を置いてもちょっと余裕がありました
でも基本、２０㎡程度の３点ユニットですから
客付けは簡単ではないですねー
ここよりももう少しJR北長瀬駅寄りに
RCの３万円前後の物件がいくつかありますから
ここまで引っ張ることはそんなに多くはないです
今は満室らしく 売値が ９９００万円
表面利回り９．３６％
９９００万円で９．３６％ なら
年収 ９２６．６４万円
月収 ７７．２２万円 ですか...
１室あたり ３．２１７５万円...
...
まぁそこそこリフォームして
家賃３万円程度で広告料２～３ヶ月出せば
それなりに戦えないこともないですが...
３万円平均なら
月収７２万円 年収８６４万円
表面利回り ８．７２％...
...
築２３年のRCで何年融資がいけますかねー
諸費用約５００万円は自己資金で賄って
９９００万円 を １５年 ２．５％ で借りると
月々の返済が ６６万円 ですか...
...
プラス５００万円を出して
９４００万円 を １５年 ２．５％ で借りると
月々の返済が ６２．６万円 ...
家賃３万円平均なら ７２万円 ですからねー
自己資金１０００万円を投入し、１億円近く借入して
表面のキャッシュフローは 月々１０万円 ですか...
大幅な指値が通るか...
自己資金を大量に投入するか...
借入期間が大幅に伸びるか...
それでも、家賃下落、修繕費、広告料などを考えると...
土地は縦長で間口も広くない...
西側の道路は公道なのかな？...
これ、あっさり売れちゃうんでしょうか
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
岡山市北区辰巳にRCマンションが売りに出ていますね
文房具店うさぎやの筋を西に入ったところなので
場所は悪くないんですけど
１K ２４戸 で駐車場はありません
１９９０年築 RC ４階建て
土地 257.89㎡ （約７８坪）
建物延面積 493.92㎡
結構古さが滲み出てるんですよねー
何回か案内にも行きましたー
当時の勤務先の募集看板も付けにいきました。
多分今も付いていると思います。
...
ここは３点ユニットの１Kが２４戸なんですよねー
突き当りの角部屋だけはちょっと広いです。
このタイプは洗濯置場は室内にあって
冷蔵庫を置いてもちょっと余裕がありました
でも基本、２０㎡程度の３点ユニットですから
客付けは簡単ではないですねー
ここよりももう少しJR北長瀬駅寄りに
RCの３万円前後の物件がいくつかありますから
ここまで引っ張ることはそんなに多くはないです
今は満室らしく 売値が ９９００万円
表面利回り９．３６％
９９００万円で９．３６％ なら
年収 ９２６．６４万円
月収 ７７．２２万円 ですか...
１室あたり ３．２１７５万円...
...
まぁそこそこリフォームして
家賃３万円程度で広告料２～３ヶ月出せば
それなりに戦えないこともないですが...
３万円平均なら
月収７２万円 年収８６４万円
表面利回り ８．７２％...
...
築２３年のRCで何年融資がいけますかねー
諸費用約５００万円は自己資金で賄って
９９００万円 を １５年 ２．５％ で借りると
月々の返済が ６６万円 ですか...
...
プラス５００万円を出して
９４００万円 を １５年 ２．５％ で借りると
月々の返済が ６２．６万円 ...
家賃３万円平均なら ７２万円 ですからねー
自己資金１０００万円を投入し、１億円近く借入して
表面のキャッシュフローは 月々１０万円 ですか...
大幅な指値が通るか...
自己資金を大量に投入するか...
借入期間が大幅に伸びるか...
それでも、家賃下落、修繕費、広告料などを考えると...
土地は縦長で間口も広くない...
西側の道路は公道なのかな？...
これ、あっさり売れちゃうんでしょうか
おしまい
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投稿者：岡山大家｜19:57
｜収益物件を考察してみよう
早めに解体して、新築する？
