岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区一宮に新築マンションが建築中です。




１８０号線と西バイパスが合流するあたりなので


気づいた方も多いんじゃないでしょうか。


ここにこんなのが建ちます。




かなり大きいですねー


間取りは１Kと２K、２LDKの複合








１K　９室

２K　９室

２LDK　２３室

計　４１室　です。


...



家賃は安くないですよー


共益費５０００円　駐車場５０００円　は共通で

１K　５．３万〜５．５万円

２K　５．６万〜５．８万円

２LDK　７．５万〜８．４万


一番高い部屋で駐車場２台取ったら


９．９万円


ちょっとした分譲賃貸クラスですねー



...




申し込み状況は

１K　９室中　０室

２K　９室中　４室

２LDK　２３室中　９室


４１室中　１３室...



さぁ、３月末の完成時に満室になりますかな


追跡していきたいと思います。




将来もしかしたら、ここは人気エリアになるのか



つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


２月１３日に取り上げた


岡山市北区一宮の新築マンション


１８０号線と西バイパスが合流するあたりで




ここが将来発展していくのかなー


って半信半疑な場所なんですが、


１ヶ月経過して、入居も多少増えたようです。


...












申し込み状況は

１K　９室中　０室　⇒　１室

２K　９室中　４室　⇒　７室

２LDK　２３室中　９室 ⇒　１７室


４１室中　１３室　　⇒　　２５室　



残り１６室


小さいサイズを意味する某FC店の頑張りを見てみたいですね（笑）




しかし、決まり方に偏りがありますねー



なかなか興味深い動きで


岡山の市場がそのまま反映しているように思いますね。


みなさんはどう思われますか


次回、わたしの考えを少し書いてみます。




つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

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　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

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こんばんは。岡山大家です。


今日は３月１６日の記事の続きにしようと思います。


岡山市北区の新築マンションですが

しかし、決まり方に偏りがありますねー


１K　９室中　０室　⇒　１室

２K　９室中　４室　⇒　７室

２LDK　２３室中　９室 ⇒　１７室


４１室中　１３室　　⇒　　２５室　



１Kの動きが悪くて、２LDKの動きはいいんですよねー


...


１Kが鈍いのは

・１Kは世の中に溢れかえっている

・RCに限ってもかなりの数が存在する

・もっと便利な場所にRCの１Kがいくつもある

・単身用としては家賃が高額


といったところでしょうか。


もっと便利な場所にたくさん存在していますから


わざわざここまでずらして


好立地のRCと変わらない家賃を払う必要がないかなと。


...


それに対して、２LDKの好調さは


・２LDKはアパートは多いがRCは希少

・比較的若いカップルが希望する間取り

・大概２馬力なのでなんとか家賃は払える


といった感じですかね。



そもそも２LDKのRCマンションって


岡山市全体で見てもかなり少ないです。


アパートはイヤっていう方の需要に全く追いついていないです。


モノがないから、仕方なくここまでズレる方は相当いると思います。


２LDKでしたら、夫婦だけかせいぜい小さい子供が一人まででしょう。


若いカップルが多く、このタイプの方は大概２馬力です。


割とお金を持ってます


今まで別々に一人暮らしをしていて


それぞれが家賃５万円ずつ払ってたりすると


二人で住んで、家賃８万〜９万ならオッケーじゃん


みたいな安易な発想をしたりします。



新婚さんなんかだと、特に若い奥さんが


綺麗な物件、綺麗なキッチンとかに憧れを抱いていたりもします。


友達がきたときとかをイメージしたりするんでしょうねー



家賃よりも綺麗さや雰囲気を重視しますから


旦那さんも大変です



若い奥さんで質素で堅実な方ってかなり珍しいですねー


...



１Kで高額はひとりでは払えないけれど


２K以上で高額ならふたりで払える


っていうのと


RC２LDKの希少性が


原因かと思われます



おしまい




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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


さて、以前から何度か取り上げている


岡山市北区一宮の新築マンションですが




前回３月１８日時点では


１K　９室中　１室成約

２K　９室中　７室成約

２LDK　２３室中　１７室成約


４１室中　２５室成約　


が成約でしたけど、残り２週間で結構決まったようです


...



３月２９日現在

１K　９室中　４室成約　⇒　残り５室

２K　９室　満室

２LDK　２３室中　２２室成約　⇒　残り１室


４１室中　３５室成約　⇒　残り６室　


となりました。



１０日ほどで１０室成約と、結構頑張りましたけどねー


...



ここも利回りUP、リスク分散などで


１Kの戸数を増やしたのかどうかは知りませんけども


そこが足を引っ張ることになってしまってますね



家賃５．４万円〜５．５万円

共益費５０００円　駐車場５０００円


で、この場所っていうのはいかにも厳しかったですねー



でも、この場所で３５室は決まったんだから


まぁまぁオッケーなんじゃないですかね




新築時でこれだけ苦戦するんですから


１Kに関しては今後も不安ですね


なんせ、ふつーの１Kですから






新築プレミアが消えたあとの動向も気になるところです。



おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も追跡シリーズで。


例の、岡山市北区一宮の新築マンションですが




３月２９日現在

１K　９室中　４室成約　⇒　残り５室

２K　９室　満室

２LDK　２３室中　２２室成約　⇒　残り１室


４１室中　３５室成約　⇒　残り６室　


でしたが


５月１日現在

１K　９室中　４室成約　⇒　残り５室

２K　９室　満室

２LDK　２３室中　２２室成約　⇒　満室


４１室中　３６室成約　⇒　残り５室　




となりました。


２LDKの築浅RCはなかなかないですけど


普通の１Kの築浅RCは腐る程あるので


結果に如実に現れましたねー




RCとはいえ、現状のこの場所で普通の１KにP込みで


６．５万円は払えんでしょう



先日取り上げた鉄板エリアの新築は


鉄骨のアパートの１階とはいえ、


１LDK　３９．２１�u　が


家賃６．３万　共益費３千　P１台込み


ですから、いかにも分が悪いです


閑散期ですし、しばらく満室気配はなさそうです...


...


実はこの物件、わたしも建築前に査定をしたんですよ


この１Kのわたしの査定は

上層階で　MAX　P込み６万ちょい

下層階で　P込み　５．５〜５．７万

ぐらいにしたように思います。


６万を超えてくると、アパートの１LDKと激突することぐらい


最初からわかってるんでねー


...



わたし、本来は行けると踏んだら強気な査定をするんですよー

BLXさんの戸建ては１３．７万円

りんごさんの戸建ては１５万円

わたしの６号は１２．５万円ですから

相場よりも結構高いんですけど

ここは結果的に、査定が低くて納得してもらえなかったってことですけどね（笑）



しかし、秋の異動シーズンで入るんかなー

動向が気になるところです。



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月１３日（金）、１４（土）の午前中に新築ペット物件の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
Sさん
しょーですさん（土曜日）
ポリックさん（土曜日）　初登場
わたくし


９月６日（金）１０時半から、あつさん＆mtanaさん物件　ダブル見学会やります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
あつさん
mtanaさん
かこさん
みーこさん
大黒天人さん
いいてんきさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


さて、数日前の情報ですが


追跡シリーズ２　で取り上げた　北区一宮　の新築RCに動きがあったようです。


前回、５月１日では



４１室中　３６室決定　で　残り５室　でしたが



それから４ヶ月後で





あらー(((゜Д゜；)))


２LDKが１室空いちゃうじゃないですかー


満室になる前に、


たった半年で退去　されるなんて...


急な転勤


家賃が高かった


カップル入居で破局


退去理由が気になりますけども...


...


広告料も１ヶ月払っていますし


新築に限りませんが


半年で出て行かれると厳しいですねー


...


相変わらず、岡山市郊外の高額１Kのほうは


動かないですねー


市内中心部の高額単身用はちょこちょこ決まっているんですけどね。




家賃も下げたくないでしょうし...


広告料を増やしますかねー...


そもそもニーズが多くないので



９月、１０月で決まらなかったら


丸１年空くかもしれないですね...



つづく



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、７号物件に引っ越してからちょうど１年なんですよねー


その間に次女も生まれましたし、時が経つのは早いですねー




話は変わりますが、午後から、読者のロッカーキャットさんの


水彩画展に行ってきましたよー




ロッカーキャットさんって、大家さんもやってますけど


本職は　画家　なんです


自分の好きなことが職業って楽しいですよねー


気になる作品はこちら

こちらもどうぞ


一般の方はもちろん、分譲マンションのモデルルームから


引き合いがあったりするそうですよ


...


さて、追跡シリーズでおなじみの　北区一宮の新築RC


2013年09月03日　岡山市北区一宮 ６


前回は、元々空いていた　１K　５部屋　にプラスして


２LDKの１室が、半年ほどで空いてしまったところでした





その後、希少なRCの２LDKはあっさり決まったんですけど


１K　５部屋　は数日前の段階で


変化なし


...



いくつも所有されているオーナーなんで


５部屋分　約３０万円　そこらがなくても


どーってことないのかもしれませんけど...


わたくし　８か月　で　２４０万円　入ってこなかったら


毎日イライラして、恐らく発狂してますね(笑)



こりゃ繁忙期までは動きもなさそうです


３６０万円か...




しかし、嫌味でもなんでもなく、良い意味で


いつかは月３０万円がなくてもビクともしない大家さんになりたいものです。



おしまい




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,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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物件２号の追加見学会です。

１２月２９日（日）
　１４時　に　Nさん（初対面）
　１５時　に　Aさん（戸建賃貸志望）、Mさん（女性、初対面）
　１６時　に　S村さん

時間が重なっても構いませんし、前後１時間程度なら対応します。




こんばんは。岡山大家です。


今日は、今年最後の忘年会でした


１２月は７回忘年会があって全て違うお店に行ったんですけど


いろいろありますねー



他にお客さんもいないのに時間ピッタリで追い出されるとか


人数分領収証をお願いすると、拒否されたりとかねー


もう行かんわね


...


さて、何度か取り上げた、北区一宮の３月末に完成した新築。

2013年11月05日　岡山市北区一宮 ７


全部で４１室あった訳ですが


前回時は、残り　１K　が　５室　となっていました。


その後、２室決まったようです。




建築中の１月頃から募集していましたから


４１室中　３８室　が決まるのに、ほぼ１年費やしました。


...


残り３室なんですけど


間取り別の内訳は

１K　９室　⇒　残り３室

２K　９室　⇒　満室

２LDK　２３室　⇒　満室


なんですよねー

...


要は、１K　９室中　６室　を埋めるだけで


ほぼ１年かかってるんですねー


３月２９日の段階で４室決まってましたから


その後９ヶ月で　わずか２室　というのはかなりキツイですねー



もうニーズと家賃設定の問題ですね。



周辺にはほとんど単身用物件がないので


ここで１Kでニッチな層を狙うのは意外と悪くないですけど


家賃が高すぎて狙いが曖昧なんですよね。



西バイパスが繋がって、今後の発展が見込めるかもしれませんけど


現状ではちょっと無理がありますね


時代を先取りしすぎたかな。



まぁこの繁忙期にはなんとかなるんでしょう



おしまい



その後の動きはこちら
2014年02月08日　苦戦中物件　続報


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