岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も追跡シリーズで。


例の、岡山市北区一宮の新築マンションですが




３月２９日現在

１K　９室中　４室成約　⇒　残り５室

２K　９室　満室

２LDK　２３室中　２２室成約　⇒　残り１室


４１室中　３５室成約　⇒　残り６室　


でしたが


５月１日現在

１K　９室中　４室成約　⇒　残り５室

２K　９室　満室

２LDK　２３室中　２２室成約　⇒　満室


４１室中　３６室成約　⇒　残り５室　




となりました。


２LDKの築浅RCはなかなかないですけど


普通の１Kの築浅RCは腐る程あるので


結果に如実に現れましたねー




RCとはいえ、現状のこの場所で普通の１KにP込みで


６．５万円は払えんでしょう



先日取り上げた鉄板エリアの新築は


鉄骨のアパートの１階とはいえ、


１LDK　３９．２１�u　が


家賃６．３万　共益費３千　P１台込み


ですから、いかにも分が悪いです


閑散期ですし、しばらく満室気配はなさそうです...


...


実はこの物件、わたしも建築前に査定をしたんですよ


この１Kのわたしの査定は

上層階で　MAX　P込み６万ちょい

下層階で　P込み　５．５〜５．７万

ぐらいにしたように思います。


６万を超えてくると、アパートの１LDKと激突することぐらい


最初からわかってるんでねー


...



わたし、本来は行けると踏んだら強気な査定をするんですよー

BLXさんの戸建ては１３．７万円

りんごさんの戸建ては１５万円

わたしの６号は１２．５万円ですから

相場よりも結構高いんですけど

ここは結果的に、査定が低くて納得してもらえなかったってことですけどね（笑）



しかし、秋の異動シーズンで入るんかなー

動向が気になるところです。



おしまい




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