岡山大家の不動産投資日記

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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物件２号の追加見学会です。

１２月２９日（日）
　１４時　に　Nさん（初対面）
　１５時　に　Aさん（戸建賃貸志望）、Mさん（女性、初対面）
　１６時　に　S村さん

時間が重なっても構いませんし、前後１時間程度なら対応します。




こんばんは。岡山大家です。


今日は、今年最後の忘年会でした


１２月は７回忘年会があって全て違うお店に行ったんですけど


いろいろありますねー



他にお客さんもいないのに時間ピッタリで追い出されるとか


人数分領収証をお願いすると、拒否されたりとかねー


もう行かんわね


...


さて、何度か取り上げた、北区一宮の３月末に完成した新築。

2013年11月05日　岡山市北区一宮 ７


全部で４１室あった訳ですが


前回時は、残り　１K　が　５室　となっていました。


その後、２室決まったようです。




建築中の１月頃から募集していましたから


４１室中　３８室　が決まるのに、ほぼ１年費やしました。


...


残り３室なんですけど


間取り別の内訳は

１K　９室　⇒　残り３室

２K　９室　⇒　満室

２LDK　２３室　⇒　満室


なんですよねー

...


要は、１K　９室中　６室　を埋めるだけで


ほぼ１年かかってるんですねー


３月２９日の段階で４室決まってましたから


その後９ヶ月で　わずか２室　というのはかなりキツイですねー



もうニーズと家賃設定の問題ですね。



周辺にはほとんど単身用物件がないので


ここで１Kでニッチな層を狙うのは意外と悪くないですけど


家賃が高すぎて狙いが曖昧なんですよね。



西バイパスが繋がって、今後の発展が見込めるかもしれませんけど


現状ではちょっと無理がありますね


時代を先取りしすぎたかな。



まぁこの繁忙期にはなんとかなるんでしょう



おしまい



その後の動きはこちら
2014年02月08日　苦戦中物件　続報


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