岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ようやく融資の事前承認が下りました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は先日の　コストであれこれ　の続きです。


QOLさんから　大きな引違の窓　を多用する方法もある　ということで

コメントをいただきました〜

経験者からのアドバイスはありがたいですね

またお願いしますね



窓といえば、わたくしの物件2号でも工夫をしました。


近頃の家は、ペアガラス　っていうのが標準装備になってきていますね。




ガラスとガラスの間に空間を持たせているので、

普通のガラスに比べると

・結露しにくかったり
・防音性が上がったり
・割れにくかったり

します。


そんな高機能なガラスなんですけど、

個人的に　欠点　に感じるところがあるんです。


それは...



・パッと見わかりにくい
・入居前の段階では効果が見えにくい

ので、部屋探しの方へのアピール力が弱いんです



「この物件はペアガラスなんですよ」

「へ〜」
「ふ〜ん」

みたいな

　
あれば便利なんですけど、

入居を促進するアイテムにならないんですね。



わたしが思うに、

窓関連で効果が高いのはこれです




そう。シャッターなんです。


これだと

・存在が一目でわかる
・締めておけば防犯面が強化されると思う
・台風などのときも安心

とか、誰もが効果を感じ取れるんです。


賃貸住宅に装備されている数が圧倒的に少ない点も魅力です。



なので、シャッターは必ず付けると最初から思っていたんですけど、

ペアガラスとのセットにする必要はないんですね。

シャッターだけで十分アピールできますから



そこで、物件2号は単板ガラス　っていうごく普通のガラスにしたんです。


誰もが知っている普通のガラスです。

ペアガラスに比べて当然安いです。


さらに魅力的なのは、

サッシ全体が薄くなることです。


当たり前ですよね。

2枚が1枚になるんですから。


サッシが薄くなるということは

その分壁を薄くできるんです。

もちろん構造上問題がないレベルでですよ。


このシャッターが案外と高くないんですね。


・単板ガラス
・シャッター
・壁を薄く



これで数十万円のコストカットができました



つづく



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