岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前書いた続きを。

2013年09月05日　クチコミってどうなん？


どこのポータル運営会社も頭打ちで、


各種オプションで稼ごうとしているなんて書きましたけども


そのうちのひとつに、クチコミが投稿できるシステムがありましてねー。


店舗を利用してくださったお客様に記入してもらったりする訳ですけども


クチコミの内容が良く、評価が高くなったりすると


自店の情報が上位表示されたりするんですよねー


ちなみに、私が現役店長の頃にはこのような仕組みはありませんでした


...


そんなメリットがあると


一生懸命接客して、お客様にたくさん評価の高いクチコミをしてもらうように頑張るになる


というのは表向きで、


真面目に取り組んでいる会社はもちろんあるとしても


不正を働く会社も当然あるんですよね...



自ら架空の投稿をして表示ランクを上げる



実際のところ、本当にそんな行為が横行しています


...


クチコミ　と　５項目に星を５つ　付けられるんですけども




ある店舗の最近のクチコミは、ほとんどが　短文　で

・雰囲気が良い
・安心できました。
・スタッフの雰囲気が良かった。
・対応が良い
・全員が声をかけてくれてよかった。
・明るい雰囲気で良かった。
・対応が早かったので、助かりました。

などなど...


ちなみにこの短文の評価は　星５つ


ほんまか




時々、混ざる　長文　は

他の担当者が他の顧客とのコミュニケーションの取り方が良かった。雑談もまじえてスムーズな対応であった。教育が行き届いていると思った。

星　４　４　4.5　４　４



とても丁寧にいろいろな説明をして頂けました。お店もフレンドリーでとても話しやすく感じがとても良かったです。無理を言っても聞いて頂けたのでとても感謝しています。

星　５　５　５　５　4.5


こっちは本当っぽっく見えますがねー


...


...


最近の、５項目の星の数だけみると


７月３１日　４　４　５　４　４

７月３１日　3.5　４　５　５　4.5

７月３１日　５　５　５　５　５

８月６日　５　４　５　４　４


この４日に４件投稿があって、満点はひとつだけ。



こっからさきは書くのも面倒なんで


まとめて書きますけども





８月１６日　９件投稿　全部満点　全部短文

８月１７日　２２件投稿　全部満点　全部短文

８月２３日　４件投稿　全部満点　全部短文



これ見て、このクチコミを信じる人っているのかなー



あほでしょ



真面目にクチコミやってる業者さんは気の毒になりますなー



おしまい


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