岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日、法人から部屋探しの依頼がきました。



・勤務先　岡山駅近く
・通勤　20分以内
・家賃　8〜10万　（共益費・Ｐ除く）
・間取り　2Ｌ〜

・築5年以内
・オートロック（要はマンション）
・敷地内Ｐ
・子供が小さいので幼稚園,小学校近く


まぁよくあるパターンです

完全に岡山の相場をなめてます


築5年以内の2Ｌ以上のマンションに10万で住めると思うなよ

って感じです


こういった方たちは、相場観が間違っていることに徐々に気づいて

どこかで妥協します。

なんせ、3月末とかまでには必ず引越ししないといけませんし、

のんきに構えてたらどんどん物件がなくなってしまいますから




岡山駅の周辺では難しいことに気づき、

「1駅ぐらいなら我慢するから、大元駅か北長瀬駅周辺はどう？」



「大元で築5年で10万は無理です。
北長瀬駅の近くに築浅マンションはほとんどありませんし現在満室です。」



「じゃあ備前西市駅は？」



電車の本数が少ないですよ。






なんてやり取りをします。

この手の方は、まずアパートでは落ちません。

子供が小さいので防音性やセキュリティーを気にして

ＲＣマンションになります。



仕方ないから築年数を落としてきます。


「築10年ぐらいならどう？」



「それでも10万は無理ですね。

大元駅徒歩5分の築16年の分譲マンションで
9.5万　共益費・Ｐ1台込
2ＬＤＫ　60�u

ですね。」



「60�uはちょっと狭いな〜
もう少し新しくて広いものはない？」



「大元駅徒歩10分、築7年
3ＬＤＫ　72�u　14階建ての11階がありますが...

家賃は12.5万で1台込です...」



「うわ〜高いな〜
会社規程が10万までで、共益費・Ｐ代は個人負担だから
家賃10万、共益費・Ｐ代を2.5万に分けられないかな？」
できれば少しでも値下げしてほしい



「分けると、敷金・礼金が減るので、値下げと一緒に大家さんに聞いてみますね。」



大まかに、こんな感じで10万台前半の分譲マンションが決まっていきます


限られた時間で、できるだけ希望の物件に住みたいので、転勤者も必死です


貸すならこの価格帯が一番狙い目かな


わたくしの物件1号の2番目の入居者は

14.2万のうち、4.2万円も自己負担してました

岡山駅近く（会社も近く）の最上階に奥さんが惚れこんでしまったそうです


おしまい


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