岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


読者の　ぱぱさん　からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」


...


１、中心部の単身用区分 は


一定のニーズはあるので


ノウハウ満載のベテラン大家さんに客付けで勝てれば


勝機あり　というところですから


最初から入居者付きのオーナーチェンジ物件なんかだと


魅力を感じてしまうかもしれませんね。


その方が住んでくれているうちはですが...



退去してしまうと入居者獲得競争にさらされて


・リフォーム合戦

　床、クロスを始め、設備の更新や、家具家電付きにしてみたりする。


・家賃値下げ合戦

　単純に家賃を下げたり、フリーレントをつけたりする。


・不動産屋への報奨金増額合戦

　報奨金を２〜３ヶ月にしたり、営業マンへ個人バックをしたりする。


ということになりがちですね



そうなると、競争に勝ち抜いて入居者が決まったとしても


出費が多すぎて手元にお金が残らない



一般の単身用アパート、マンションもライバルになってきますし...



そんなことを考えると


わざわざ消耗戦に参加しなくてもいいのかなと...




勝つには　競争優位性　が必要だと思いますし


わたくしも含めて、資本力の劣る人は


ニッチな部分で勝負するほうが良いかと思うのですが


いかがでしょうか



という訳で、個人的には


１、中心部の単身用区分 は


素人には特にきびしいですし、あまりメリットもないように思います。


単身用区分で、競争優位性を築けるなら人ならOKです



つづく





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