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その3「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか?」

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、
 誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方の資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号
 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入
 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳)  中区国富
☆物件62号 中古購入
 180.16平米(54.49坪)140万円
 道がないんだよね...




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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
 バナナさん,しのさん,タクさん
 ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
 岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
 H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
 H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%
 ※電柱2


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
  1口50万円 18人34口で追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。
  出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
 80.72坪

 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
  1口10万円 25人147口で追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...
  満室想定表面14.5% 電柱1
  ※JPMCとサブリース 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
  1口10万円 21人109口で追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。
 
18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
  昭和39年築の美邸平屋。
  接道に難ありも、解消できる?
  R3.9.1から契約開始 55,000円



 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」なかやん山陽町戸建アフター&ランチ
 29日(水)12時半

 参加予定(定員10名)
 1なかやん
 2わたくし
 3みしばさん



☆「体験」首部戸建残置物回収の流れ&お茶?
 29日(水)16時

 参加予定(定員10名)
  わたくし
  なかやん
  こてつさん
  ぺぇさん(女性)
 1みしばさん
 2yoshioさん(女性)
 


☆「視察」総社市戸建50万円?&ランチ
 30日(木)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2たくみさん
 3しんやさん
 4ino上さん



☆「視察」赤磐市五日市ロードサイド戸建&お茶
 30日(木)15時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2みしばさん
 3motoさん
 4ポコさん
 5よしみん(女性)



5月一覧
1日(水)12時半「見学会」
 3Mさん鳥羽APリノベ完成&ランチ
9日(木)10時「合宿」
 セニョ親方&かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日(火)12時半「視察」
 玉野倉庫付き戸建&ランチ
16日(木)12時半「視察」
 東区矢津戸建&ランチ
17日(金)11時「視察」
 吉備中央町店舗物件&ランチ
23日(木)12時半「視察」
 北区宿戸建&ランチ
27日(月)12時半「見学会」
 まゆさん旭東町戸建アフター&ランチ
※延期28日(火)12時半「視察」
 N村さん山科町AP&戸建売却案件&ランチ

29日(水)12時半「見学会」
 なかやん山陽町戸建アフター&ランチ
29日(水)16時「体験」
 首部戸建残置物回収の流れ&お茶?
30日(木)12時半「視察」
 総社市戸建50万円?&ランチ
30日(木)15時半「視察」
 赤磐市五日市ロードサイド戸建&お茶



6月一覧
3日(月)12時半「視察」
 N村さん山科町AP&戸建売却案件&ランチ
4日(火)午前中から「視察」
 小豆島の戸建を見に行こー




※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


関連記事
2024年05月25日 ほんと難しい時代に入ったよなー...
2024年05月26日 「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか?」
2024年05月27日 その2「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか?」




「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか?」





1LDK(33平米)4戸P4台 家賃6.3万円平均

総事業費 4000万円
 土地1000万円(50坪程度)
 建物3000万円

自己資金  800万円
借入   3200万円

年間家賃 302.4万円 表面利回り 7.56%

30年、2.5%

月々返済12.6万円 返済比率50%






収支も回りそう


銀行もOKくれそう


スタートが切れそうな気がするんだけど


どこにでもある、誰でも考えるプランなんだわな〜





岡山市内だったら可能性の高い場所、


めちゃくちゃあるじゃろ??





西辛川、吉備津、備中高松界隈、門前、撫川?

矢坂、尾上、花尻、延友、今保?

妹尾、箕島、植松、彦崎、川張、迫川?

藤田、浦安、南輝、築港、福吉、福島?

江崎、江並、桑野、平井、湊、山崎、円山、福泊?

横井上、半田町、宿、宿本町、原、牟佐?

万成、岩井、関西町、葵町?

国府市場、雄町、四御神、土田、長岡、神下?

益野、大多羅、松新町、広谷、西大寺?





このあたりなら、充分可能じゃね?





な。


さっきみたいなしょーもないのは


郊外ならどこにでも建つ
んだわ。






いまの自分なら、


きっと変わったアプローチ
だろうな〜...





ひとつの可能性としたら


これらのエリアの内側の坪30万円ぐらいを狙うかも...


土地は小さめの30坪ぐらい。




そうなるとガレージハウス2戸だな。





1階ガレージ、2階1K(53平米)が2戸




土地は単価が上がるけど、狭くなって約900


場所が内側にくる分、家賃が強気になるか?




建物が2戸で6坪減って、1階は空洞



坪単価が70から80になったとしても


2500?2600?でいかんかね?...




家賃は9.5万円狙ってみるか?





総事業費 3500万円
 土地 900万円(30坪程度)
 建物2600万円

自己資金  700万円
借入   2800万円

年間家賃 228万円 表面利回り 6.51%

30年、2.5%

月々返済11万円 返済比率58%





総投資額は500万円減

表面利回りは1%減

返済比率は8%悪化




これでも融資は通るんじゃないかな〜??





自分ならこっちで攻めるかな。




街に近づくことで、土地の価値も上がる


郊外に比べると、将来的な上昇もあり得るだろうね。




いつも言うように、稀少性も維持できるだろうね。


それが客付けや家賃に影響してくるんだよね。


いくつも事例を見せてきたわな。




いつも言うように、事業者にも貸せるだろうね。


給料から払う家賃と、事業収益から払う家賃は全然違う


家賃の上振れの可能性は高いと思うな。


築が経っても、値下げ幅も小さいと思う。





表面利回りは1%も下がるけど


昨日のプランなら


ネット無料にもするんだろうし


集合ポストや、いまどきなら宅配ボックスも...




相当の入れ替わりにも遭遇するだろうし


ライバルの多さ、単価の低さから言っても


広告料2か月は間違いないだろう...


場合によっては3か月も...






返済比率は8%も悪化して60%目前


だけど、運営経費が少ないからね。


実質的に残るお金の問題なんだよね。





それでも不安に思うなら


このキャッシュフローで


別物件を現金で買っていって薄めればいい。




その程度のこと、なんとでもなるわ。





甘くて?油っこくて?おいしそうなものは


徐々に身体を蝕んで
いって


苦くて?味の薄い?あまりおいしくないものは


健康な身体を作って
いくんだな。





自然?の道理いうんは、なんもかんも同じなんよ。





いま、カロリー制限やトレーニングしてるから


体重、体脂肪が大幅減で


血圧や血糖値もいい数値になって


徐々に健康的になってるんだけど...





あー!!


ケーキ、パフェ、菓子パン、お菓子...


腹いっぱい食いてー!
(-_-;)


ってのが本音(;^_^A





でも、うまそうなものに目がくらんだらダメなんだわ(-_-;)


パッと見、厳しそうなもののほうがよっぽど健全だ。





つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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