岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
　29日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１なかやん
　２わたくし
　３みしばさん



☆「体験」首部戸建残置物回収の流れ＆お茶？
　29日（水）16時
　参加予定（定員１０名）
　　わたくし
　　なかやん
　　こてつさん
　　ぺぇさん（女性）
　１みしばさん
　２yoshioさん（女性）
　


☆「視察」総社市戸建50万円？＆ランチ
　30日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２たくみさん
　３しんやさん
　４ino上さん



☆「視察」赤磐市五日市ロードサイド戸建＆お茶
　30日（木）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２みしばさん
　３motoさん
　４ポコさん
　５よしみん（女性）



５月一覧
1日（水）12時半「見学会」
　３Mさん鳥羽APリノベ完成＆ランチ
9日（木）10時「合宿」
　セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日（火）12時半「視察」
　玉野倉庫付き戸建＆ランチ
16日（木）12時半「視察」
　東区矢津戸建＆ランチ
17日（金）11時「視察」
　吉備中央町店舗物件＆ランチ
23日（木）12時半「視察」
　北区宿戸建＆ランチ
27日（月）12時半「見学会」
　まゆさん旭東町戸建アフター＆ランチ
※延期28日（火）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
29日（水）12時半「見学会」
　なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
29日（水）16時「体験」
　首部戸建残置物回収の流れ＆お茶？
30日（木）12時半「視察」
　総社市戸建50万円？＆ランチ
30日（木）15時半「視察」
　赤磐市五日市ロードサイド戸建＆お茶



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）午前中から「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー




※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


関連記事
2024年05月25日　ほんと難しい時代に入ったよなー...
2024年05月26日　「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」
2024年05月27日　その２「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」




「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」





１ＬＤＫ(33平米)４戸Ｐ４台　家賃６.３万円平均

総事業費　４０００万円
　土地１０００万円（５０坪程度）
　建物３０００万円

自己資金　　８００万円
借入　　　３２００万円

年間家賃　３０２.４万円　表面利回り　７.５６％

３０年、２.５％

月々返済１２.６万円　返済比率５０％





収支も回りそうで


銀行もＯＫくれそうで


スタートが切れそうな気がするんだけど


どこにでもある、誰でも考えるプランなんだわな〜





岡山市内だったら可能性の高い場所、


めちゃくちゃあるじゃろ？？




西辛川、吉備津、備中高松界隈、門前、撫川？

矢坂、尾上、花尻、延友、今保？

妹尾、箕島、植松、彦崎、川張、迫川？

藤田、浦安、南輝、築港、福吉、福島？

江崎、江並、桑野、平井、湊、山崎、円山、福泊？

横井上、半田町、宿、宿本町、原、牟佐？

万成、岩井、関西町、葵町？

国府市場、雄町、四御神、土田、長岡、神下？

益野、大多羅、松新町、広谷、西大寺？




このあたりなら、充分可能じゃね？





な。


さっきみたいなしょーもないのは


郊外ならどこにでも建つんだわ。






いまの自分なら、


きっと変わったアプローチだろうな〜...





ひとつの可能性としたら


これらのエリアの内側の坪３０万円ぐらいを狙うかも...


土地は小さめの３０坪ぐらい。




そうなるとガレージハウス２戸だな。





１階ガレージ、２階１Ｋ(53平米)が２戸




土地は単価が上がるけど、狭くなって約９００。


場所が内側にくる分、家賃が強気になるか？




建物が２戸で６坪減って、１階は空洞。



坪単価が７０から８０になったとしても


２５００？２６００？でいかんかね？...




家賃は９.５万円狙ってみるか？





総事業費　３５００万円
　土地　９００万円（３０坪程度）
　建物２６００万円

自己資金　　７００万円
借入　　　２８００万円

年間家賃　２２８万円　表面利回り　６.５１％

３０年、２.５％

月々返済１１万円　返済比率５８％




総投資額は５００万円減

表面利回りは１％減

返済比率は８％悪化



これでも融資は通るんじゃないかな〜？？





自分ならこっちで攻めるかな。




街に近づくことで、土地の価値も上がる。


郊外に比べると、将来的な上昇もあり得るだろうね。




いつも言うように、稀少性も維持できるだろうね。


それが客付けや家賃に影響してくるんだよね。


いくつも事例を見せてきたわな。




いつも言うように、事業者にも貸せるだろうね。


給料から払う家賃と、事業収益から払う家賃は全然違う。


家賃の上振れの可能性は高いと思うな。


築が経っても、値下げ幅も小さいと思う。





表面利回りは１％も下がるけど


昨日のプランなら


ネット無料にもするんだろうし


集合ポストや、いまどきなら宅配ボックスも...




相当の入れ替わりにも遭遇するだろうし


ライバルの多さ、単価の低さから言っても


広告料２か月は間違いないだろう...


場合によっては３か月も...






返済比率は８％も悪化して６０％目前。


だけど、運営経費が少ないからね。


実質的に残るお金の問題なんだよね。





それでも不安に思うなら


このキャッシュフローで


別物件を現金で買っていって薄めればいい。




その程度のこと、なんとでもなるわ。





甘くて？油っこくて？おいしそうなものは


徐々に身体を蝕んでいって


苦くて？味の薄い？あまりおいしくないものは


健康な身体を作っていくんだな。





自然？の道理いうんは、なんもかんも同じなんよ。





いま、カロリー制限やトレーニングしてるから


体重、体脂肪が大幅減で


血圧や血糖値もいい数値になって


徐々に健康的になってるんだけど...





あー！！


ケーキ、パフェ、菓子パン、お菓子...


腹いっぱい食いてー！(-_-;)


ってのが本音(;^_^A





でも、うまそうなものに目がくらんだらダメなんだわ(-_-;)


パッと見、厳しそうなもののほうがよっぽど健全だ。





つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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