岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
　29日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１なかやん
　２わたくし
　３みしばさん



☆「体験」首部戸建残置物回収の流れ＆お茶？
　29日（水）16時
　参加予定（定員１０名）
　　わたくし
　　なかやん
　　こてつさん
　　ぺぇさん（女性）
　１みしばさん
　２yoshioさん（女性）
　


☆「視察」総社市戸建50万円？＆ランチ
　30日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２たくみさん



☆「視察」赤磐市五日市ロードサイド戸建＆お茶
　30日（木）15時半




５月一覧
1日（水）12時半「見学会」
　３Mさん鳥羽APリノベ完成＆ランチ
9日（木）10時「合宿」
　セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日（火）12時半「視察」
　玉野倉庫付き戸建＆ランチ
16日（木）12時半「視察」
　東区矢津戸建＆ランチ
17日（金）11時「視察」
　吉備中央町店舗物件＆ランチ
23日（木）12時半「視察」
　北区宿戸建＆ランチ
27日（月）12時半「見学会」
　まゆさん旭東町戸建アフター＆ランチ
※延期28日（火）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
29日（水）12時半「見学会」
　なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
29日（水）16時「体験」
　首部戸建残置物回収の流れ＆お茶？
30日（木）12時半「視察」
　総社市戸建50万円？＆ランチ
30日（木）15時半「視察」
　赤磐市五日市ロードサイド戸建＆お茶



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）午前中から「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、夕方から新大阪でリフォームの打ち合わせ(;^_^A






元々、それなりにきれいで


自分ならすぐにでも使えるんですけど


女子はそうはいかんようでねぇ...





わざわざ？大阪までいって、


不動産屋さんにカギを開けてもらって


リフォーム屋さんを紹介してもらって


大阪の支店から現地まできてもらってと


こっちの費用や手間はもちろんだけど


不動産屋さんだって片手仲介のわずかな手数料でねぇ...




ほんまどれだけの大人を動かす気なら...





まぁ事務所使用？いずれ貸す？ことも頭にあるんで


それなりにはやっとこうと思いますけども


そういうことも教えておかんといけませんわ。




主な工事は

・脱衣所を作る
・室内洗濯機置き場を作る
・独立洗面台を作る
・ウォークインクローゼット＆ワークスペースを作る
・玄関と居室の間にドアを作る


ってところですかね。


伴ってキッチンも変更や電気工事のいるし


ワークスペースの照明が追加で


居室の内装も少し触ることになるかなー...







さて、今日も昨日の続きで。


関連記事
2024年05月25日　ほんと難しい時代に入ったよなー...
2024年05月26日　「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」




「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」






この方から、物件資料を２つ見せられました。


普通に表に出ている物件です...




築古のアパートで５０００万円前後でした。




ファミリー物件で満室に近い状態。


築は３０年級で利回りは１０％程度。




まぁ今どきな感じのスペックでしたね。




ただ、ちょっと家賃が高めというか


退去後の再募集時は、


そこそこ下げることになるんだろうなぁ...って。






いまの状態で、１０年２.５％で計算してあげましたが


やっぱり、どう計算しても合わんのですよ...




自己資金を半分ぐらいいれないと...


或いは、期間が２０年とか...


或いは、２０００〜２５００万円値引きとか...




まぁそんなに下がるような案件なら


不動産屋が買って、即転売ですわな。





要は、高すぎるんですね...





カツカツで頑張った先に


この土地に明るい未来はあるんだろうか？...


或いは、途中で売り逃げできるんだろうか？...





まぁこの方の自己資金を大きく超えてしまうので


なんにしても無理なんですけどね...






こういう、数百万円の自己資金を持って


そこそこの規模を求めてスタートするなら...




いまなら、新築アパートなんでしょうなぁ...




融資も出やすいもんね...





土地建物で４０００万円？


自己資金２割の８００万円、借入は３２００万円。


一般的ならそこらぐらいまでか...




自己資金が１割程度、或いはほぼ要らないとしても


５０００万円ぐらいまでかな..





それでどんなん建てるかなぁ...





１ＬＤＫなら４戸か...


３３平米（１１坪）のなんちゃって１ＬＤＫで...



建築の坪単価は？


坪７０でいける？？





ちょっと難しいラインかもしれんけど


それでももう３０００万円...






あとは土地。


形が良ければ５０坪ぐらいでも...


となると、坪２０万円の土地ね...


予算的にはそれ以下が望ましいか...




ちょっと郊外になっちゃうわな...





それで総事業４０００万円として


家賃はなんぼ取れる？？




Ｐ１台込みの１、２階平均で６.３万円として


４戸で月２５.２万円、年３０２.４万円...




利回り７.５６％...





これなら通るんだろうと思うね。


総事業費　４０００万円
自己資金　　８００万円
借入　　　３２００万円

年間家賃　３０２.４万円

表面利回り　７.５６％




これを、３０年、２.５％なら


月々の返済は１２.６万円で


返済比率は５０％






おっ！


このシミュレーションならいけそう！！






建築坪単価７０万円は探せばなんとかなるかもしれんし


５０坪程度の土地で、坪２０以下の土地もあるだろうし


自己資金が２割以下で貸してくれることもあるだろうね。





なんとかなりそうなシミュレーションができてよかったよ。


こんなイメージで探してみるといいかもよ？(*´▽｀*)







まてまて。


このシミュレーション、


郊外ならほとんどの物件で使えることに気付かんか？？




坪２０万円ぐらいまでの土地なんてたくさんあるし


３３平米ぐらいの部屋の家賃も、どこも同じぐらいさ。





この程度の数字、誰でも思いつく。





だから、逆に


そこに当てはめた新築プランを持ってくるのさ。




同じような物件がたくさん建つのは


そういうことさ。





建築屋が持ってくるプランで建てるにしても


投資家が普通に建てるにしても


ベースの考え方が一緒なんだから


帰結も似たようなもんだ。






「普通」の新築は、一見、進みやすそうにも見えるけど


それは過当競争への殴り込みなんだな。





戦いに勝つには、戦わないことかな。


その場から、離れることを考えたほうがいい。





「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」




いまの自分が、その人と同じ立場なら


そこでスタートはしないだろうねー






つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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