岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;


共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」倉敷市大内AP＆ランチ
　30日（土）11時
　参加予定（定員１４名）
　１わたくし
　２Ｏ幡さん
　３たくみさん
　４ひろさん
　５はぴりたさん奥さん（女性）
　６タマさん
　７あつおさん
　８ＨＴさん
　９Ａ藤さん
　10ひんくんさん
　11むーさん（女性）
　12わっきーさん（初）
　13あらさん
　14yazinさん
　※満席になりました。


１０月一覧
2日（土）12時「見学会」りんしょ〜さん-132万円戸建見学会＆ランチ
7日（木）12時半「見学会」じいじさん谷万成タダ戸建完成＆ランチ
11日（月）15時「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
14日（木）12時半「見学会」ぽこさん並木町倉庫アフター＆ランチ
14日（木）15時「見学会」OCさん村にまた戸建が追加＆ランチ
16日（土）11時「見学会」りんしょ〜さん浦伊部戸建アフター＆ランチ
19日（火）12時半「見学会」りょうたさん玉野平屋アフター＆ランチ
20日（水）16時「視察」北区牟佐戸建＆お茶
21日（木）12時半「見学会」Gucciiさん福泊戸建アフター＆ランチ
22日（金）12時「視察」倉敷市片島町コンテナショップ＆
　　　　　　　　わたくしの冷凍車荷台コンテナ見学
22日（金）13時「視察」倉敷市中畝戸建＆ランチ
22日（金）16時「見学会」児島ガレージ付き戸建＆お茶
26日（火）15時半「視察」北区岡町戸建＆お茶
27日（水）12時半「視察」宇野３丁目＆７丁目戸建＆
　　　　　　　　　　　　宇藤木AP＆遅いランチかお茶
30日（土）11時「視察」倉敷市大内AP＆ランチ

１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここのところ書類仕事がほんと忙しくてね...


・八浜の戸建の契約関係
・奥玉の戸建の契約関係
・奥田西町ガレージハウスの最終の支払い関係
・宿本町の着工時の支払い関係
・宿本町の隣の解体の補助金の関係
・岡山市の一時支援金の関係
・自販機設置の関係
・住宅ローンの関係



他にもまだ書けんのもあるんだけど


期限が決まってるものにどんどん追われてね〜(;´Д｀)




コロナワクチンの副反応でダウンもあったしね(>_<)


関連記事
2021年10月22日　コロナワクチンの副反応



なんやかんやありますわ。





うちひとつの、自販機は今日設置されたみたいですわ。


どんな感じか見に行ってみんとなー





で、特に拍車をかけたのが


住宅ローンの関係よ(^^;




あまり大きな声では言えんけど


わたくし、ド庶民の貧乏たれなんで


いまさら住宅ローンなんて通る身分じゃございません。




笑い話でみんなに時々話すんだけど


サラリーマンを辞める計画を立てて


実際に２年ぐらいかけたんよね。


このあたりのことは過去のブログにもいろいろ書いたね。




で、辞めるにあたって一番に考えたのが


「辞めたらお金を借りにくくなる」ってこと。





それで在籍期間中に


借りられるときに借りておこうとして


６,７号の新築や太陽光を借りたんだけど


クレジットカードやキャッシングカードも


たくさん作ったわけよ。




そんなに給料が高くなくても


やっぱりサラリーマンいう属性は強いよねー





キャッシングのカード１枚で


限度額が２００万円ぐらいはサクッとできるわけ。



別にそこから借りるつもりもなかったんだけど


ハピタスで作るとポイントがもらえるから(^^;





当時はそれで１０万ポイント以上稼いだわなー
※１ポイント＝１円




いまもちょこちょこポイント稼いでて


こんな感じでポイントをお金に変えてるわけ。






あまり興味ないかもしれんけど


１００％、得しかせんからなーΣ（・□・；）


絶対取り組んだほうがいいんだけどなー(^^;






で、そのキャッシングカード。




一昔前は、作ったら作ったで


使わないくてもなんも変化もなかったんだけど


最近は法律が厳しくなって


定期的に

「いまはどんな感じですかー？」
「収入はどんなですかー？」


ってお伺いがくるんよ。




で、あるとき、あるカード会社からそれが届いて


確定申告を提出したら


２００万円ぐらいあった枠が...


...


...



なんと２万円に(;´Д｀)






２万円のキャッシング限度額いうて...





サラリーマン属性言うのは影響大きいんだなー


って痛感した出来事でしたわ...





まぁその時はすでに住宅ローンも物件２号で借りてたし


法人で物件を買っていってたから


個人名義で大きなローンを組む必要性もなく


特に問題にもならんかったんだけど


要はその程度の個人属性なんで


二度と個人で大きいのは借りられんと思ってたんですわ。





そういうこともあったり


子供の学校の関係もあったりで


６,７号は住宅ローンではなく


いわゆるアパートローンになってるんですね。




で、そのアパートローンを出してくれた銀行担当者には


ほんと感謝してるんだけど


できる人だったからどこかに栄転されてねー



めでたいことだったんだけど


その後の銀行の対応がよくなくてね...




そのあたりのこともどこかで書いたけど


５年の金利固定期間が終わるにあたって


郵便物が届いたわいいけど一向に連絡がなくて


こっちから連絡したら


いまさらながら担当者が決まって


また連絡しますーって言われたっきり音信不通...




再度こっちから連絡してみたら


その担当者はすでに転勤(;´Д｀)




ほんまどうなっとんなら...




結局若い子が担当になって


再度５年更新を結んだんだけど


その後、収益物件の融資のお願いをしたときに


はしごを外されてひと悶着があったんよね...




それ以来、


こことは次の更新時には関係を切りたい


ってずっと考えてたの。




個人名義のアパートローンを


法人で借り換えできんかなーとか。




別の銀行に相談した結果


強引にできんことはないけど


年数も金利もいまより不利になるから


そんな話しは基本的に進められんいうことでね...




まぁそりゃそうよね。




そんな借り換えはないわな...





ってことで時間は流れ、先週の話し。


銀「いま住宅ローンは２号で組んでるんですよね？」

わ「はい。そうです。」
　「住んでないですけど(^^;」
　「いまのとこはアパートローンです(^^;」


銀「でもそこにはずっと住んでるんですよね？」

わ「そうですね。」
　「子供の学校のこともあるんで」


銀「以前、借り換えの話しがありましたけど」
　「ここ、住宅ローンでやってみません？」

わ「は？？」
　「そんなもんぼくじゃ通らんでしょww」




なんせキャッシング枠２万円男ですからねww





それが銀行にもいろいろ都合があるようで(^^;





２６日に申込みして


２９日に借り換え資金が出ることになりましたよΣ（・□・；）




いまの残債全部が...


金利もいまより下がって...


融資年数はいまより伸びて...




まじか...




当然、いまの銀行の抵当権抹消なんか間に合わんですけど(;'∀')





とりあえず２番抵当を打って


返済＆抹消して１番抵当にするいうことですけど


なかなか思い切ったことやりますよね(^^;




ほんまビックリしたわ。


支店長パワー、恐るべし...





同じ個人でも、


某信販のキャッシングは２万円。


一方、今回２２００万円。





平成２８年の植松新築＆太陽光からのお付き合い。



以後は

平成２９年　赤磐新築＆太陽光、マイカー

平成３０年　総社市中古アパート＆太陽光、福田中古アパート

令和２年　　門田kakurega1,2,3、フリーローン

令和３年　　フリーローン借り換え、奥田ヒミツキチ
　　


何年もまじめにやってきたからですかね...


ほんとありがたい。





そんなこんなで


２６日の申込でバタバタお邪魔して


本決まりが２８日今日だもんだから


またバタバタお邪魔して


そこから司法書士のすすさんに連絡したり


その後は月末なもんだから


総社のアパート２号の退去立ち会いも(;´Д｀)



総社は遠いわなー(;´Д｀)




外国人３人の割にめちゃきれいで助かったけど(^^;
















現場から、LINEでリフォーム箇所の依頼をして


LINEで賃貸会社５〜６社に状況送って客付け依頼。


写真がすぐ送れるのがほんま便利よなー




夕方からは倉敷でタマさんの中島平屋の決済だから


その前に


２９日の奥玉と八浜の決済と住宅ローンの実行用に


住民票やら個人印鑑証明やら法人印鑑証明を取ってー...




ほんまなんぼでもすることあるでな(-_-;)




ぽてっzzz





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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