岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23,24-1.2号　中古購入　63万円
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地７号　土地購入（R1.10.29 IW本さんにパス）
　新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　どこかであみだに出す予定...
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入（R2年2月7日なつさんにパス）
　10万円で買って1月20日から
　ノーリフォームで貸出。表面360%

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入（R2年3月18日まさしさんにパス）
　22万円でそのまままさしさんへ

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　


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＜イベントのお知らせ＞

４月
☆「視察」瀬戸内市鹿忍戸建＆ランチ
　1日（水）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２岡田さん（初）


☆「視察」倉敷市鶴形戸建＆ランチ
　2日（木）13時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２こはらさん（女性）
　３じいじさん
　４かおりんさん（女性）
　５よーこさん（女性）
　６はぴりたさん奥さん（女性）
　７３Ｍさん（女性）
　８デンチさん
　９児島大家さん
　10マジシャンかんかんさん
　※満席になりました。


４月
1日（水）12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建＆ランチ
2日（木）13時「視察」倉敷市鶴形戸建＆ランチ
3日（金）11時「視察」津山市川崎戸建＆ランチ
8日（水）13時「視察」児島下ノ町戸建＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


3.30現在
☆岡山大家 Joint assets 2nd　参加状況
　１・岡山大家 joint assets　該当２７名
　　８はぴりたさん３口
　　11こまっちゃんさん２口
　　13麒麟さん２口
　　１岡山大家１口（増枠可）
　　２ryokoさん（女性）１口
　　３りんしょ〜さん１口
　　４てつさん１口
　　５摂津屋さん１口
　　６まゆさん（女性）１口
　　７かおりんさん（女性）１口
　　９ＨＴさん１口
　　10じょーさん１口（増枠可）
　　12しんやさん１口
　　14rikouさん１口
　　15yasuさん１口

　２・３月５日の見学会参加者　該当９名
　　１こーへーさん１口（増枠可）
　　２ひろしさん１口（増枠可）

　３・それ以外で参加口数の多い順
　　※同口数ならエントリーの早いほうを優先します。
　　９いなせさん２口
　　１みっちゃん（女性）１口
　　２やなぎさん１口
　　３たかさん１口
　　４よっさん１口
　　５デンチさん１口
　　６Ｎ野さん１口
　　７Ｋ只さん１口
　　８ＯＣさん１口
　　10とっこちゃん（女性）１口
　　11かこちゃん（女性）１口（増枠可）
　　12namiさん（女性）１口
　　13あつさん１口
　　14たくみさん１口
　　15かづきさん１口


現在３２人３７口
※間違いがあったら教えてください(^^;


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こんばんは。岡山大家です。


今日は２７日に見に行った中区福泊（ふくどまり）の平屋のお話し。


福泊いうたらこのへん。




岡山市中心部や中区中心部までも遠くないし


県道沿いには商業施設も並んでて


車があれば特に不便しないんだけど


賃貸市場でいうたら微妙なところも...





西は旭川と東山峠、東は百間川、北は操山があって




南も田園地帯...



なんか陸の孤島っぽくなるんよね...





東西を走る動脈の県道２８号線は


片側一車線だから右折車が出るたびに


いろんなところで止まる...




ＪＲの駅とは無縁の地域だから


かなりバスが幅利かせてて


時間帯によってはやたら停まる...




そんな感じでやたら渋滞します(-_-;)




この地域に用がない人は


操山の北側の百間川沿いか


南の２号バイパスを通ればどーってことないけど


この県道はほんとよく混みます(-_-;)




そんなだから賃貸需要でみたら

東山峠より西　→　北区中心部に近い
操山より北　　→　中区中心部に近い
百間川より東　→　東区の人気学区
田園より南西　→　道も広いし便利


がどうしても人気になっちゃう...




ここらが地元のじいじさんが言ってたけど


飲食店もこの地元の人しかこないんだってー



わざわざ峠超えたりしてまでいくような店もないしね...




そんな谷間的な地域です(-_-;)





で、今回の物件。


住宅地の一角の５４坪ほどの整形地に


昭和４９年築の平屋。増築未登記。




場所自体はこのエリアではいいほう。


全面道路も広い。


昔の団地にしてはスペック高いですな。


周辺の坪単価は１８万円ぐらい。


１５は固いですな。




物件はこんな感じ。


まぁまぁ荒れてますな...





ここを整備したらＰになりそう。





いまでも縦列で１〜２台置けそうだから


Ｐが拡大できるのは武器になるねー




室内も悪くない。















荷物がないだけでもありがたいね(^^;


大きく直さなくても良さそう。





トイレだけがちょっと問題で


こんな感じで






廊下の途中にある感じなんよ(^^;





ここを通らないとこの先の風呂に行けないという...






まぁトイレにはドアを作って


この廊下の隣の和室の壁を抜いて




直接行けるようにしたらいいでしょう。





そんな感じで、


貸出までの手間はそんなにかからんかな。




ただ、価格が問題ですな...


更地なら坪単価１８万円ぐらいで


まぁまぁ土地値があるからね...


ざっと９００ぐらいから解体費を引く感じでしょうかね...




家賃はせいぜい４.５〜６万円ぐらいまで...


６万円いうたら結構直さんといけんしね...


あまり直さずに４万円台でいくなら


物件価格を抑えたいけどね...




まぁ賃貸である程度回収して


土地で売るか新築作戦は容易でしょうね。




お金借りてやるとキャッシュが残らないんで


将来に向けて仕込める方向けですか。




いくらでまとまりますかねー





富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※３月７日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

北区伊福町　１Ｋ　２.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区新庄下　８ＤＫ　５.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　１Ｋ　３.９万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.３万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区矢坂本町３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区旭東町　３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区原尾島　１ＬＤＫ　４.２万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区赤坂台　３ＤＫ　３.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区郡　　　７ＤＫ　５.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区藤田　　４ＬＤＫ　７万円　※ペット相談可１匹＋３０００円
赤磐市山陽　５ＤＫ　６万円　※ペット相談可１匹＋３０００円



※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
中区御成町　　　４ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
中区湊　　　　　店舗
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました