2017年10月23日
排水芯
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜イベント一覧＞
１０月 ４日（水）１１時半～ じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ９日（月,祝）１１時半～じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
１０月 １４日（土）１２時半～ 南区しっしーさん２号戸建てビフォー＆
ロバートS田さん戸建アフター＆
OCさん４号戸建てリフォーム中見学会
１０月 １７日（火）１２時半～ 北区南方シークレット見学会＆ランチ１日目
１０月 １８日（水）１２時半～ 北区南方シークレット見学会＆ランチ２日目
１０月 ２０日（金）１２時～ じゅんこさん７５万円古民家を入居者がＤＩＹ中！？
＆ラーメンnnwさんＤＩＹ平屋完成見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、みんなで和式トイレの解体をしましたが
関連記事
１日目 2017年09月22日 ぬりぬり１日目
２日目 2017年09月25日 ぬリーズ工房
３日目 2017年10月01日 クロス部隊
３日目 2017年10月03日 ぬりぬり部隊
４日目 2017年10月05日 気軽にってわけにはいかんな～
５日目 2017年10月09日 和式トイレの外し方。
５日目 2017年10月10日 和式トイレの床の解体。
５日目 2017年10月11日 ＣＦ部隊。
５日目 2017年10月14日 初心者は無地のクロスで
５日目 2017年10月15日 ５日目終了～
注文していた新しいトイレが到着したので
アパートに運んできましたー
注文したのは
LIXIL INAX の リトイレ という商品。
ちなみに品番はこれで
床排水便器 BC-ZA10H
手洗付タンク DT-ZA180H
セットになったリフォーム用の商品です。
リフォーム用でなければもう少し安いのもあります。
主に何が違うのか？ というと
排水芯という部分。
汚水が床下へ流れていく部分のことですが
この位置がトイレによって違う。
リフォーム用はこの排水芯に合わせて
トイレ内配管を動かせるようになっているんです。
最近の住宅は排水芯が200mmの位置に決まっているようなんですが
我々が好むボロ戸建ては200mmではないケースが多く
排水芯によって合わせられるトイレを選ぶ必要があるわけ。
先ほどのこれは
排水芯が250mm～550mmの間で動かせるんですねー
少し高くはなるけどしかたない(-_-;)
そうそう、これらは便器とタンクだけなんで
便座は別売りね(^^;
普通便座：ＣＦ-39ＡＴ
わたくしは普通便座でなく、シャワートイレを頼みました(^^;
温水洗浄便座 ：CW-B51-BW1
...
物件によっては床からでは無くて
壁からは排水するタイプもあるから要注意。
...
ぼっとん便所を洋式にするなら
ちょっとお高い簡易水洗用の便器じゃないといけないし
トイレもいろいろあるんよねー
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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１０月 ４日（水）１１時半～ じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ９日（月,祝）１１時半～じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
１０月 １４日（土）１２時半～ 南区しっしーさん２号戸建てビフォー＆
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OCさん４号戸建てリフォーム中見学会
１０月 １７日（火）１２時半～ 北区南方シークレット見学会＆ランチ１日目
１０月 １８日（水）１２時半～ 北区南方シークレット見学会＆ランチ２日目
１０月 ２０日（金）１２時～ じゅんこさん７５万円古民家を入居者がＤＩＹ中！？
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、みんなで和式トイレの解体をしましたが
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２日目 2017年09月25日 ぬリーズ工房
３日目 2017年10月01日 クロス部隊
３日目 2017年10月03日 ぬりぬり部隊
４日目 2017年10月05日 気軽にってわけにはいかんな～
５日目 2017年10月09日 和式トイレの外し方。
５日目 2017年10月10日 和式トイレの床の解体。
５日目 2017年10月11日 ＣＦ部隊。
５日目 2017年10月14日 初心者は無地のクロスで
５日目 2017年10月15日 ５日目終了～
注文していた新しいトイレが到着したので
アパートに運んできましたー
注文したのは
LIXIL INAX の リトイレ という商品。
ちなみに品番はこれで
床排水便器 BC-ZA10H
手洗付タンク DT-ZA180H
セットになったリフォーム用の商品です。
 | LIXIL INAX アメージュZ便器（フチレス）リトイレ 床排水 手洗付 ECO5(BC-ZA10H DT-ZA180H） 送料無料 価格:31,898円 |
リフォーム用でなければもう少し安いのもあります。
 | LIXIL INAX ベーシア（フチレス） C-BA10S DT-BA180E 床排水 手洗付 送料無料 価格:28,999円 |
主に何が違うのか？ というと
排水芯という部分。
汚水が床下へ流れていく部分のことですが
この位置がトイレによって違う。
リフォーム用はこの排水芯に合わせて
トイレ内配管を動かせるようになっているんです。
最近の住宅は排水芯が200mmの位置に決まっているようなんですが
我々が好むボロ戸建ては200mmではないケースが多く
排水芯によって合わせられるトイレを選ぶ必要があるわけ。
先ほどのこれは
| LIXIL INAX アメージュZ便器（フチレス）リトイレ 床排水 手洗付 ECO5(BC-ZA10H DT-ZA180H） 送料無料 価格:31,898円 |
排水芯が250mm～550mmの間で動かせるんですねー
少し高くはなるけどしかたない(-_-;)
そうそう、これらは便器とタンクだけなんで
便座は別売りね(^^;
普通便座：ＣＦ-39ＡＴ
 | 【最安値挑戦中！最大17倍】便座 INAX CF-39AT フタ付 前丸（大型）ワンタッチ着脱式 [□] 価格:3,194円 |
わたくしは普通便座でなく、シャワートイレを頼みました(^^;
温水洗浄便座 ：CW-B51-BW1
 | [CW-B51-BW1] INAX 温水洗浄便座 Bシリーズ シャワートイレ 貯湯式 LIXIL リクシル CW-B41の新品番 シャワー便座 CWB51 CW-B51 ピュアホワイト 【送料無料】 価格:14,840円 |
...
物件によっては床からでは無くて
壁からは排水するタイプもあるから要注意。
...
ぼっとん便所を洋式にするなら
ちょっとお高い簡易水洗用の便器じゃないといけないし
 | 簡易水洗便器(手洗い付) ソフィアシリーズ FZ300-H07-PI パステルアイボリー 価格:50,500円 |
トイレもいろいろあるんよねー
おしまい
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