70万円前後での攻防戦か...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  18日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8N岡さん(女性)
   9HIROさん(初登場)
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
  19日(金)19時

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2しっしーさん
   3真中さん(女性)
   4yasuさん 19時半
   5T本さん
   6よーすけさん
   7じょーさん
   8K本さん
   9わたくし(2回目)
   ※締め切りました。

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

   参加予定(定員12名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3よーすけさん
   4なつさん(女性)
   5OCさん
   6こももさん(女性)
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9ryokoさん(女性)
   10Mさん
   11じいじさん
   12わたくし
  ※満席になりました。

 ☆新年会第三弾(北区本町)
  23日(火)19時

   参加予定(定員14名)
   1じいじさん
   2ryokoさん(女性)
   3こももさん(女性)
   4J子さん(女性)
   5DMMさん
   6riekoさん(女性)
   7デンチさん
   8Y口さん
   9OCさん
   10摂津屋さん(2回目)
   11まっきーさん(2回目)
   12わたくし(3回目)
   13
   14
   ※早々に満席なので再度増枠しました(^^;

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ

18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は、13日(土)、16(火)に行った

11時〜備中高松見学会
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時〜水島テナント見学&トレジャー&taimanTV撮影会

※水島は13日のみ。



見学ツアーの様子を。



13日(土)

なつさん(女性)
J子さん(女性)
倉敷大家さん  
真中さん(女性)
しっしーさん  
まっきーさん   
たろぽんさん   
こーへーさん   
こももさん(女性)
わたくし

10名

3.JPG



16日(火)

DDMさん
じいじさん
OCさん
麒麟さん
u-kiさん
K本さん
まきさん
Y口さん
わたくし

の9名

2.JPG



不動産好きが集合(^^;





まずは備中高松の戸建


場所的にはまぁまぁ


積極的に買っていくところではないけれど


曲がりなりにもJRが近くにあるし


車があれば商業施設にも困らない



家賃4万円程度なら客付けもできますよ。





物件はというと


170.41平米(51.54坪)の土地


昭和54年築の木造2階建てが。



50坪ほどあって、接道もちゃんとあるから


割と出口は見易いね。



ただ、土地で売却だと


一般の人が新築して住もうってニーズが少ない場所なので


安くしないと売れにくいかな...


坪7万円なら350万円。


サクッと土地で売るにはちょっと厳しいかもな〜(;´Д`)


でも坪4万円の200万円なら大丈夫でしょ(^^;


そんなんで売るなら


何か自分で新築するか駐車場にでもしたほうがいいか。



入居者がいるうちにオーナーチェンジで投資家に売るか


入居者に売れたら一番儲かるかもね。




建物は

1階 49.27平米
2階 26.49平米



大きすぎないのはいい感じ(^^;


一応、小さめの車なら2台可能


近くに空き地もあるんで車はなんとかなりそう。




そんなこんなで早速室内へ。


1階は2部屋。

IMG_0785.JPG IMG_0789.JPG



庭の草刈りは時々してたけど


室内は4年ほどほったらかしだそうで(-_-;)


床は結構ふにゃふにゃ...


荷物が無いのはありがたい(^^;




キッチンまぁまぁ、風呂もまぁまぁ。

IMG_0787.JPG IMG_0794.JPG


ただ、風呂回りはシロアリ確定...

IMG_0795.JPG




脱衣所、室内洗濯機置き場もある。

IMG_0793.JPG



電気もOK。

IMG_0797.JPG



トイレがNG(-_-;)

IMG_0786.JPG




1階は

・全体的に床補修とシロアリ対策
・トイレ



ぐらいかと思いきや。


雨漏りがありました(-_-;)

IMG_0790.JPG



原因は2階の瓦の割れかと思われます。

IMG_0800.JPG


何か飛んできたんですかね〜(◎_◎;)




2階の和室2部屋はまぁまぁきれいでしたねー

IMG_0798.JPG IMG_0799.JPG




まぁ再生は充分可能ですねー




問題はいくらで買うか...



売主さんの希望は、手残り100万円...


仲介手数料も18万円に上がっちゃってるし

関連記事
2018年01月16日 いつの間にか仲介手数料改正



手残り100万円にしてあげようと思えば


こちらが120万円ぐらいでは買い取ってあげないと...


それにこちらの登記費用、仲介手数料となると


150万円のラインに...





それだとリフォーム費用を考えると


全然面白くないわな〜(;´Д`)




こちらとしては


MAX、登記、仲介料など込々で


なんぼなんでも100万円まででしょ...




逆算すると70万円程度か...



売主さんの手残りは50万円いうとこじゃな...




その辺りの攻防戦になるかね...



とりあえず向けてみてからじゃな...



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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