「無茶なことをするのでトラブル防止のため」

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 かこちゃん古民家見学会&ランチ
 7月18日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HTさん
 2じいじさん
 3こももさん(女性)
 4norikoさん(女性)
 5かこちゃま(女性)
 6わたくし

<イベントのお知らせ>
 木部のぬりぬり体験会&晩御飯
 &TaimanTV撮影会
 2日目 7月22日(土)18時〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3ゆかさん(女性)
 4しっしーさん
 5taimanさん
 6じゅんじゅん(初登場・女性)
 7Mさん
 8じいじ先生
 9わたくし
 ※20時半からイオンモール6階で食事です。
  ぬりぬりに参加できない方で食事だけの方もどうぞ(^^;
 1O幡さん
 2F原Hさん


<花火大会のお知らせ>
 国産牛&イベリコ豚の食べ放題&飲み放題が5時間!
 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男27 女26 中4 小10 幼12 計79+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 3T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 1りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 11BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 7Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 14K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 21あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(21名 満席になりました。)
 6こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 4Sさん     計2 男     小     17半~
 24mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 26TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 19あつさん    計4 男   中 小(2) 18半~
 20DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(30名 満席になりました。)
 ☆17時〜(10名)
 2O幡さん    計2 男 女
 5OCさん    計2 男 女
 13F原Hさん   計2 男 女
 15真中さん    計1   女
 16N岡さん    計1   女
 28mihoさん  計1   女
 31I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(2名)
 12namiさん  計2   女(2)
 

 ☆18時〜(8名)
 17N村さん    計2 男 女
 18むーさん    計2   女(2)
 22Aさん     計2 男 女
 23Y田さん    計1 男
 27よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(6名)
 8ryokoさん 計1   女
 9とっこさん   計1   女 
 30M井さん    計4 男(3) 女

 ☆19時〜(4名)
 10たくみさん   計1 男
 25摂津屋さん   計1 男
 29太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 満席になりました(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
7月  1日(土) 11時〜  トレジャーハンターin玉野市奥玉 &
                taimanTV撮影会&ランチ
7月  2日(日) 11時〜  中区某所アパート3室500万円&ランチ2日目
          13時半〜 白猫さん北区某所200万円戸建見学会
7月 8,9日(土日)     必殺大家旅行『JR特急で行くホテル浦島』
7月 12日(水) 18時〜 木部のぬりぬり体験会&晩御飯 1日目

7月 18日(火) 12時半〜かこちゃん古民家見学会&ランチ
7月 22日(土) 18時〜 木部のぬりぬり体験会&晩御飯 2日目
               &TaimanTV撮影会

8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


この3連休も猛烈に暑い(;´Д`)


そんな中

幼稚園の夏祭り
小学生の陸上の大会
地域の夏祭り

と朝から晩までバタバタでバテバテ(◎_◎;)


みなさんも体調を崩されないように(^^;


...


さて、倉敷大家さんのブログでこんなん書かれていました。

2017/6/24 囲い込み?
2017/7/16 囲い込み? その後


倉敷大家さんがお願いしている管理会社が


ある不動産会社に対して


自分の空室情報を伝えていないため


その会社には客付けをしてもらえない。


それに対し、管理会社の回答は


「その不動産屋が何かと無茶なことをするのでトラブル防止のため」


まぁこの管理会社がテキトーに言い訳してる可能性も否定できませんが


この「何かと無茶なことをする」


について今日は書いてみましょう。



具体的には、営業マンが数字欲しさ


ウソをついたり、不都合なことを隠したりってことでしょうね。


営業マンは大概きついノルマを課せられていて


売上を達成できなければ給料に影響する場合が多いでしょう。


そこで営業マンはいろんな手段を使って入居させようとします。


例えば

・複数での入居を隠す

 片方の親(保証人)が得られない同性カップルの場合
 保証人の印鑑証明などを用意できないので、入居に漕ぎつけられません。
 こういう場合はどちらか固い方を契約者にして
 一人入居で話しを持って行く。

 水道代込みとかにしてると跳ね上がります(;´Д`)



・短期入居になることを知っていながら隠す

 自宅の建て替えなどで数か月だけ住みたいというと
 ファミリー物件だと断られることが多いのでその事実を隠し
 結果的に、短期解約違約金を払って
 しかたなく出ていったということにする。

 短期解約違約金は多めの設定をおススメします(^^;



・素行の悪そうな入居者を押し込む

 失礼ながら、世の中には見た目で明らかに
 トラブルになりそうなと感じる人はいるもので(^^;
 そういう方をプッシュする場合
 「すごくいい人なんで」って連呼するけど
 その人と会ったばかりの営業マンに何がわかるんだ?

 押し込んでしまえばあとは知らんってやつ(-_-;)



・改造車と知っていながら伏せる

 爆音を響かせながら駐車するので近所からクレームに。
 車検証もらっただけじゃわからんからね〜(-_-;)




他にも、ペット不可物件に入居するのに


ペットを飼うことを知っているのを伏せるとか



奥さんがご主人と別居するための家探しなのに


無職の奥さんじゃ審査に通らないから


表向き家族で引っ越しのように見せるとか



夜のお勤めだと審査が通りにくいから


昼の会社に勤めていることに偽装するとか



設備や修繕なんかでなんやかんや要望を出して


折角大家にOKもらった挙句あっさりキャンセルするとか



なんやかんやありますわ(;´Д`)



要は、管理会社があとから困るようなことを


隠したり、ウソをついたりして


目先の売り上げ欲しさに押し込む営業マンがいて


そんな会社には情報を出していないってことですね。



岡山市内にもそんな行儀の悪い会社はありましてね(・_・;)


まぁどことは書きませんけど。



聞きたい人は会った時に教えてあげるわ(^^;



おしまい



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この記事へのコメント

ネタにしていただき、ありがとうございます。例で挙げられている問題入居者が予想以上にひどくて驚きです。
倉敷大家|2017年07月19日(Wed) 00:42
紹介 言霊百神
辻|2017年07月18日(Tue) 03:30
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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