岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆茶屋町戸建視察＆ランチ
　１５日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２しんやさん
　　３真中さん（女性）
　　４こももさん（女性）
　　５norikoさん（女性）
　　６わたくし

☆新京橋アパート見学会
　１５日（木）１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１namiさん（女性）
　　２まゆさん（女性）
　　３まこりん
　　４こももさん（女性）
　　５しんやさん
　　６norikoさん（女性）
　　７わたくし　　　　　


＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）１９時〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）１１時〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１２時半〜そうさん学南町新築完成見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は地震保険のことを書いたから


今日も少し保険の話しを。


関連記事
2018年03月12日　地震リスク




勝手に自分の中で


知ってて当たり前的な認識になってたから


いままで特に触れることもなかったけど


よく考えたら


自分も火災保険募集人の資格を取るまでは


全然知らなかったから


この機会に取り上げておこうかと(^^;




素人相手に専門用語をべらべら使って


話しをややこしくするやつは嫌いなんですけど


自分も似たようなことになってるかもしれませんね(◎_◎;)


完全初心者の方とお話することも多いくせに


配慮が欠けていてすみませんm(__)m




そんなこんなで


知ってる人にとってはつまらない内容ですが


ご勘弁を(^^;





さてまず火災保険について。




火災というのは


どんどん燃え広がっていく可能性があって


それに伴い、


損害額もどんどん大きくなる可能性がありますね。




ある個人宅が出火元として


周辺の家などにたくさん燃え広がっていった場合


基本的な考えでは


その出火元が、被害を被ったお宅の全補償をするべきでしょう。



ただ、そうなると


補償額が過大でどうにもならないケース考えられます。




そこで、「失火責任法」というのが登場します。


よく「失火法」なんて呼びます。



失火責任法とは



こちらから抜粋しますが

「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず
　但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」
※カタカナ部分をひらがなに直しました。


とあります。



失火の場合は、民法７０９条は適用しない。




では民法７０９条はというと



「故意又は過失によりて他人の権利を侵害したる者は
　之に因りて生じたる損害を賠償する責に任す」



とあります。


故意というと、放火とかですかね。


過失というと、過って失敗した。そのままですね。



そんなときは、損害賠償をしなさいよということですが



「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず」ですから



失火　→　過失による出火は民法７０９条を適用しないということに。



なので、火事を起こしても損害賠償責任を免れるわけです。




もちろん、故意の場合は免れません。


それと


「但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」


とあるので


重大な過失があるときは免れません。




では、重大な過失とは？


これも先ほどのから抜粋しますが

失火責任法とは



・電熱器を布団に入れて使用し、火災が発生した
・寝たばこが原因で火災が発生した
・てんぷらを揚げている途中で台所を離れたため、
　過熱されたてんぷら油に引火した例



こういったケースは重過失であるとされています。



重過失とまで認められるケースはそんなに多くはないです。


多くのケースは過失止まり。


そうなると類焼した先への


損害賠償責任を免れるケースが多くなる訳。




出火元としてはありがたい。


自分のところだけを直せばそれでなんとか...



しかし被害を受けた先は泣き寝入り...



そういうことを防ぐためにも


自分のところは、


自分で保険をかけておかないといけないんですね。




自分とこだけが出火元になる訳ではない<ですし


仮に出火元に


故意や重過失があって損害賠償責任を免れないとしても


その人の賠償能力が足りなければ


結局は泣き寝入りになります...




放火されて、放火犯に賠償能力がないとか


有名なところでは


2016年末に発生した新潟県糸魚川市の大規模火災。



また抜粋しますが


その建物の焼損数は147棟、損害額は12億円近いと言われています。
出火原因はラーメン店の大型コンロの消し忘れとのことですが、
失火責任法により損害賠償責任はないという見方が強いです。
自宅が全て焼けてしまったのに、火災保険に加入していなかった家庭は、
保険金も下りず損害賠償もできず、泣き寝入りということになります。



あのラーメン店の店主は


火元から離れたときに火事になったんですから


これは重過失なんですね。




店主の賠償能力では到底足りないでしょうから


自分で火災保険に入っていなければ


自宅を直すことも困難でしょう。




ということで


自分の建物には必ず火災保険に入っておきましょう(^^;




つづく




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