岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月１３日（日）　１０時半　から
しょーですさん　の物件見学会をさせていただけることになりました。
その日に、あつさん２号物件の見学もOKをいただきました。
３連休の真ん中ですが、ご希望の方はご連絡ください
その後、お時間のある方はランチでもいきましょう
集合場所などはこちら

参加予定者
　しょーですさん
　INDYさん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、前回の続きで


物件情報をクローズせず、他社にも公開している


自社のみの集客に拘らず、他社にも広告掲載を許可している


というポイントを挙げて


その後、広告料のことを書いておりました。


都市部ではポピュラーな広告料


売上が２倍、３倍となっていくのでとてもありがたいですし


大家さん側も他の大家さんとの差別化を図る目的もありますね。


...


一般的な　大家　⇔　仲介会社　の流れだと


仲介会社　「大家さん、この物件が決まったら広告料２ヶ月もらえませんか」

大家さん　「わかりました。その代わり早く決めてくださいね」


みたいな感じなんです。


...


それが　大家　⇔　管理会社　の流れだと


管理会社　「大家さん、この物件が決まったら広告料２ヶ月もらえませんか」

大家さん　「わかりました。その代わり早く決めてくださいね」


で、ここまでは同じですけども


その後の募集する際の　管理会社　⇔　仲介会社　の段階で


管理会社　「広告料１ヶ月出しますんで、この物件決めてくださいね」

仲介会社　「わかりました。」


となったりすることがあります。


ん


おかしいところ気づきました


...


一般的な管理会社の収益源って


集金家賃の５％程度の管理料　とか


退去時の修繕工事での中抜き　とかでしょうけど


もうひとつの収益源がこれなんですねー



大家さんからすると、空室を早く埋めたくて、仲介屋に渡したいはずのものなんですけどね...


少なくともわたくしの場合はそういう意図で出しています


わたくしの場合は、自主管理ですから


１００％仲介屋に渡りますけどねー


...


先日、大家さんデビューを果たした　読者のかこさん　には


物件情報をクローズせず、他社にも公開している

自社のみの集客に拘らず、他社にも広告掲載を許可している

受け取り広告料は、他社が決めた場合には全額渡している


管理会社を紹介しましたよ


...


岡山市の管理会社のチョイスで悩んでいる方は


上記を満たしている管理会社、満たしていない管理会社を


教えてあげますよー



おしまい



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