岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も　おとり広告　の続きですけども


新情報っていうのは


各管理会社の業者閲覧用の専用サイトや、


FAXやメールで同時に配信されるものなので


常に網を張って警戒している営業マンほど素早くキャッチします


それを、まだ部屋が決まっていないお客さんに連絡する訳なんですけども


どの業者のどの営業マンも同じように察知できる環境ですから


スピード勝負なんですよ


...


でも、用意ドンでスタートするわけではないですし、


お客さんにすぐ連絡が繋がらないこともありますわね。


そこで、「繋がりませんでしたー。その間に他の会社に決められちゃいましたー」


なんて間抜けなことを避けようとする営業マンは


お客さんがいるいないに関わらず、押さえたり（予約）します。


管理会社によってもまちまちですけど


電話１本で概ね３日程度は確保できたりするんですよ。


これはねー、そのまますんなり決まればありがたいんですけど


結局、カラ押さえになることもしばしばなんで


管理会社や大家からしたらきついんですよねー



そんなことは大家さんは知らんでしょうけど...




そんな状況を解消しようと


新築や人気物件などは　申込書　がないと押さえない


ってスタンスの会社も増えましたけど


結局、「申込書を書いておけばひとまず押さえられるから」


みたいなトークで一旦物件を確保しておいてから


じっくりクロージングをするって感じなんですよねー




そんな感じで熾烈な争いが繰り広げられているので


キャンセル待ちが５番手６番手とかへっちゃらで起こります


...


なので、優良物件がネットに載ってたりしても


押さえ　や　申込　や　キャンセル　がコロコロ変わっていくことがあるので


結果、おとり　になることが多いです。


この場合はある程度仕方のない面もありますけど


これだけ競争が激しかったら


まともに取り組んでぶつかっていかない業者も出てきますよ。



実在する満室の人気物件を広告に載せて


とりあえず来店させてごまかしながら成約に漕ぎ着ける...


もっとひどいのは


実在しない架空の物件を作って広告掲載している会社もありますから


ほんまビックリしますよ



おしまい



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