2020年12月19日
将来は新築をしてみましょう！
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
共同購入物件
1口100万円を27人が出資(計35口)して作った会社で購入。
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
1口50万円を追加募集で18人34口集まったので追加購入
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
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＜イベントのお知らせ＞
１２月
☆「見学会」わたくしの植松平屋＆ランチ
21日（月）12時半
１わたくし
２こーへーさん
３みきさん（女性）
４モモさん
５かおりん（女性）
☆「視察」浅口美邸古民家１円？＆ランチ
23日（水）13時
☆「セミナー」必殺大家人さん２回目
16日（土）13時半
参加予定（定員１６名）最大32名
必殺さん
わたくし
１ゆたかさん
２みのるさん
３こーへーさん
４しのさん
５たくみさん
６ひろさん
７ino上さん
８なおとさん
９ミッツさん
10yazinさん
11まゆさん（女性）
12モモさん
13おかださん
14ひろしさん
15いいてんきさん
16Ｋ本さん
※あっさり１６席は埋まったので追加しました。
17はぴりたさん奥さん（女性）
１２月一覧
3日（木）12時半「視察」
東区神崎町戸建＆ランチ
3日（木）15時「トレジャー」
ＨＴさん中区山崎〇〇万円トレジャー＆お茶
5日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん１回目
8日（火）12時半「視察」
児島味野戸建２棟＆ランチ
8日（火）15時「見学会」
倉敷市福江150万円戸建＆お茶
10日（木）14時～16時「勉強会」
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
11日（金）20時「前夜祭」
ふん様、ポールさんセミナー前夜祭
12日（土）13時半「セミナー」
ふん様、ポールさん（ゲスト ニーノさん）
14日（月）11時「見学会」
norikoさん新保戸建アフター＆ランチ
15日（火）12時「視察」
瀬戸町50万円戸建＆ランチ
21日（月）12時半「見学会」
わたくしの植松平屋＆ランチ
23日（水）13時「視察」
浅口美邸古民家１円？＆ランチ
28日（月）12時「見学会」
じいじさん山の上の倉庫アフター＆ランチ
１月一覧
16日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん２回目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、ここで登場した門田文化町の戸建の決済でした。
関連記事
2020年11月21日 同じ門田文化町でも対照的でした。
あみだくじ７分の１で当たったのはＴＫさん。
最近改名しました(^^;
ＴＫさんは全部あみだで当たってこれで４つめ。
１号妹尾
２号福島
３号東畦
４号門田文化町
１号を買ったのが昨年の６月で
２号 ２０年２月
３号 ２０年５月
ときて、今回４号２０年１２月。
普通のサラリーマンですけど、なかなかのペースですね(^^;
１号を買う前、
１年以上全然顔を出してこなかった時期があって
その間、他の投資に手を出していたそうですが
不動産に戻ってきてから波がきてますね(^^;
やっぱり、不動産は現物で土地も残るし
一度仕組みを作ったらある程度自動化できるので
他にすることの多いサラリーマンには向いていると思いますね。
それぞれの築年数はこんな感じ。
妹尾 昭和５４年築
福島 昭和４４年築
東畦 昭和５２年築
門田 昭和４０年築
見事に築古オンリー(^^;
１号は４００万円の美邸でしたが
それでもかなり勇気がいったと思います(^^;
その後は徐々に慣れていっただろうと思いますけど
自己資金に余裕の少ない普通の方だと
いきなり１棟ものに踏み切るのはハードルも高いと思いますし
高利回りの１棟ものが普通の人に流れてくるはずもないので
とにかくスタートしてみるという点では
こういうのが現実的かと思います。
この４つが満室になれば
毎月１５～２０万円ぐらいの収入にはなるでしょう。
いずれはサラリーマンを卒業したいそうなので
まだ増やしていかないといけないですね。
ただ、築古ばかり増やしていくのはあまり得策ではないです。
いずれも高利回りなのでキャッシュフローは出るにしても
資産性という面ではかなり厳しい...
いまは自己資金の増強が必要な時期なので
キャッシュフロー重視でいいと思いますけど
もっともっとボロオンリーになってくると
銀行からみたらよろしくはないですね...
ふん様、ポールさん、ニーノさんらのお話しにも出てきましたが
関連記事
2020年12月11日 努力を続ければきっと到達できる高さ
2020年12月12日 未来の若手美人投資家登場
2020年12月13日 セミナーの裏側
どこかで新築を混ぜていくといいでしょうね。
新築は比較的借り入れもしやすいのでレバレッジをかけやすく
融資期間も長く、減価償却も長いので
築古と混ぜることで、拡大や経営がしやすくなります。
TKさんの物件なら
東畦はいずれ新築用地にするといいと思います。
福島も工夫次第では可能ですし
妹尾も隣が買い取れたりしたら化けますけど
東畦は角地で建てやすいでしょうね。
富山の方々は新築で１０％超のものをよく建てていますけど
お話しを聞いていると
やっぱり一番のキモは土地の仕入れですね。
建物の工夫ももちろんありますけど
建築費は岡山とも大きく変わらない印象で
一番大きいのは土地の仕入れが激安ってとこ。
岡山の土地相場では簡単ではなさそうですけども
同じような水準を出すことも不可能ではないです。
土地を持っていればいいんです。
東畦の仕入れと解体費分を回収した後に
新築をすれば１０％超えは難しくないですね。
ガレージハウスがちょうど２戸入りそうで
上物だけなら１０％越えますね。
まだまだ先の話しですけど
土地を安く仕入れられないなら
そういう形で新築をすれば利回りもきっちり取れますね(^^♪
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
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info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
共同購入物件
1口100万円を27人が出資(計35口)して作った会社で購入。
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
1口50万円を追加募集で18人34口集まったので追加購入
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
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＜イベントのお知らせ＞
１２月
☆「見学会」わたくしの植松平屋＆ランチ
21日（月）12時半
１わたくし
２こーへーさん
３みきさん（女性）
４モモさん
５かおりん（女性）
☆「視察」浅口美邸古民家１円？＆ランチ
23日（水）13時
☆「セミナー」必殺大家人さん２回目
16日（土）13時半
参加予定（定員１６名）最大32名
必殺さん
わたくし
１ゆたかさん
２みのるさん
３こーへーさん
４しのさん
５たくみさん
６ひろさん
７ino上さん
８なおとさん
９ミッツさん
10yazinさん
11まゆさん（女性）
12モモさん
13おかださん
14ひろしさん
15いいてんきさん
16Ｋ本さん
※あっさり１６席は埋まったので追加しました。
17はぴりたさん奥さん（女性）
１２月一覧
3日（木）12時半「視察」
東区神崎町戸建＆ランチ
3日（木）15時「トレジャー」
ＨＴさん中区山崎〇〇万円トレジャー＆お茶
5日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん１回目
8日（火）12時半「視察」
児島味野戸建２棟＆ランチ
8日（火）15時「見学会」
倉敷市福江150万円戸建＆お茶
10日（木）14時～16時「勉強会」
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
11日（金）20時「前夜祭」
ふん様、ポールさんセミナー前夜祭
12日（土）13時半「セミナー」
ふん様、ポールさん（ゲスト ニーノさん）
14日（月）11時「見学会」
norikoさん新保戸建アフター＆ランチ
15日（火）12時「視察」
瀬戸町50万円戸建＆ランチ
21日（月）12時半「見学会」
わたくしの植松平屋＆ランチ
23日（水）13時「視察」
浅口美邸古民家１円？＆ランチ
28日（月）12時「見学会」
じいじさん山の上の倉庫アフター＆ランチ
１月一覧
16日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん２回目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、ここで登場した門田文化町の戸建の決済でした。
関連記事
2020年11月21日 同じ門田文化町でも対照的でした。
あみだくじ７分の１で当たったのはＴＫさん。
最近改名しました(^^;
ＴＫさんは全部あみだで当たってこれで４つめ。
１号妹尾
２号福島
３号東畦
４号門田文化町
１号を買ったのが昨年の６月で
２号 ２０年２月
３号 ２０年５月
ときて、今回４号２０年１２月。
普通のサラリーマンですけど、なかなかのペースですね(^^;
１号を買う前、
１年以上全然顔を出してこなかった時期があって
その間、他の投資に手を出していたそうですが
不動産に戻ってきてから波がきてますね(^^;
やっぱり、不動産は現物で土地も残るし
一度仕組みを作ったらある程度自動化できるので
他にすることの多いサラリーマンには向いていると思いますね。
それぞれの築年数はこんな感じ。
妹尾 昭和５４年築
福島 昭和４４年築
東畦 昭和５２年築
門田 昭和４０年築
見事に築古オンリー(^^;
１号は４００万円の美邸でしたが
それでもかなり勇気がいったと思います(^^;
その後は徐々に慣れていっただろうと思いますけど
自己資金に余裕の少ない普通の方だと
いきなり１棟ものに踏み切るのはハードルも高いと思いますし
高利回りの１棟ものが普通の人に流れてくるはずもないので
とにかくスタートしてみるという点では
こういうのが現実的かと思います。
この４つが満室になれば
毎月１５～２０万円ぐらいの収入にはなるでしょう。
いずれはサラリーマンを卒業したいそうなので
まだ増やしていかないといけないですね。
ただ、築古ばかり増やしていくのはあまり得策ではないです。
いずれも高利回りなのでキャッシュフローは出るにしても
資産性という面ではかなり厳しい...
いまは自己資金の増強が必要な時期なので
キャッシュフロー重視でいいと思いますけど
もっともっとボロオンリーになってくると
銀行からみたらよろしくはないですね...
ふん様、ポールさん、ニーノさんらのお話しにも出てきましたが
関連記事
2020年12月11日 努力を続ければきっと到達できる高さ
2020年12月12日 未来の若手美人投資家登場
2020年12月13日 セミナーの裏側
どこかで新築を混ぜていくといいでしょうね。
新築は比較的借り入れもしやすいのでレバレッジをかけやすく
融資期間も長く、減価償却も長いので
築古と混ぜることで、拡大や経営がしやすくなります。
TKさんの物件なら
東畦はいずれ新築用地にするといいと思います。
福島も工夫次第では可能ですし
妹尾も隣が買い取れたりしたら化けますけど
東畦は角地で建てやすいでしょうね。
富山の方々は新築で１０％超のものをよく建てていますけど
お話しを聞いていると
やっぱり一番のキモは土地の仕入れですね。
建物の工夫ももちろんありますけど
建築費は岡山とも大きく変わらない印象で
一番大きいのは土地の仕入れが激安ってとこ。
岡山の土地相場では簡単ではなさそうですけども
同じような水準を出すことも不可能ではないです。
土地を持っていればいいんです。
東畦の仕入れと解体費分を回収した後に
新築をすれば１０％超えは難しくないですね。
ガレージハウスがちょうど２戸入りそうで
上物だけなら１０％越えますね。
まだまだ先の話しですけど
土地を安く仕入れられないなら
そういう形で新築をすれば利回りもきっちり取れますね(^^♪
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
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