岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

☆OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
　21日（金）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３児島大家さん
　４むさしさん
　５ちくさん
　６ＢＬＸさん
　７たかぱぱさん
　８なおとさん
　９そうさん
　10こももさん（女性）
　※満席になりました。

☆忘年会第四弾　イオン岡山
　26日（水）20時〜
　参加予定（定員１２名）
　１namiさん（女性）
　２わたくし
　３ＨＴさん
　４たろぽんさん
　５ロバートＳ田さん
　

＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）11時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ１
16日（日）11時〜　見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
18日（火）12時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　Y口さんペット臭戸建？＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
20日（木）12時〜　忘年会第三弾　ホテルグランヴィア１９階
21日（金）11時〜　OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
24日（月）12〜17時　相談日（北区）
26日（水）20時〜　忘年会第四弾　イオン岡山
29日（土）　　　　見学会予定
29日（土）18時〜　忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨日の夜は忘年会第二弾でしたが

関連記事
2018年12月19日
不動産賃貸業界の闇が暴かれてますね...



午前中は、アパート３,４号の決済をしてきました。




弁護士とはいえ、不動産はド素人。


グダグダですったもんだありましたが

アパート３,４号の話し



どうにかこうにかこれで完了です(^^;


太陽光含め、１０７００万円お借りしましたが


もちろん現金を見ることもなく


データだけの移動で味気ないもんですが


ガンガン残高が減ると寂しいですね(;´Д｀)






売買価格は１０３００万円でしたが


売主への最終は一番上の

９７,１９２,８１７円...
※手付金１００万円を別途渡しています。


売主印紙代　　６万円
売主登記費用　約２.７万円
売主仲介料　　３２４万円


と売却するにもかなりお金が要りますね(-_-;)




わたくしの費用は

登記費用　　　　 約１６０万円
コンサル料　　　 　２００万円
銀行の事務手数料　１０.８万円
※印紙代６万円,１０万円,２００円は済　


本来なら仲介手数料で３４０万円ほど払う訳ですが


弁護士案件ということで


普通の仲介業務とは違うので


大幅にディスカウントしてくれました(≧▽≦)


１４０万円もあれば戸建が買えちゃうよね(^^;




物件自体も、元々は１２０００万円からの入札だったので


１７００万円もダウン(^^)v


アパート５号より大きいもんな(;´Д｀)



不動産は、日常生活とは単位が違い過ぎるから


ちょっとした値引きの威力がデカいね(^^;






さて、売主さんは約９７００万円が手元に残るかというと


ここから残債の返済があります...


平成１８年に１億円を２.８５％で借りています。





何年融資かはわからないので


仮に２５年として


その後、繰上げ返済は金利見直しがないなら


５７００万円ほど残債がある計算...


ということで


４０００万円ぐらいが手元に残ってよかったね〜(≧▽≦)




ってことにはなりません...




アパート２棟を建てるのに


土地建物で１億円借りて


１２年後に売却して４０００万円残り


なら万々歳でしょうが


地主で自分の田んぼに建ててますから


土地代は０のはず。


上物だけで１億円借りてるんですからね...





上物１億円を清算して


南区福田の３００坪の土地を手放して


残ったのが約４０００万円...


ということになりますね...





新築直後の一番おいしいところをサブリースで抜かれ


退去の度にリフォーム費用で大きく抜かれ


月々の返済から考えると


全然お金残ってないどころか


持ち出しも相当あったろうに思います...


だから弁護士案件なんでしょう...





地主家主にありがちな話しです...




土地を持っていてこれですから


土地からの人がハウスメーカーなんかでやったら


どうなることやら...




途中で売ればいいとか言う人もいるけど


みんな同じようなこと考えてるんじゃないかな...


そうなると売り物件も多くなりそうだし


融資事情にも左右されるしね...




新築も、安く土地を仕込んで、安く建てないとね。



基本、ボロ戸建と一緒で、安く仕込むのが必勝法です。



おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました