岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪にH18年築が２棟

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

☆むーさん３号70万円戸建完成＆
　Y口さんペット臭戸建？＆
　大井180万円戸建見学＆ランチ
　18日（火）12時〜
　参加予定（定員１０名）
　１Ｊ子さん（女性）
　２なつさん（女性）
　３たかぱぱさん
　４デンチさん
　５ひろさん
　６麒麟さん
　７Ｙ口さん
　８じいじさん
　９わたくし


☆忘年会第二弾　イオン岡山
　19日（水）20時〜
　参加予定（定員１２名）
　１あつさん
　２じゅんこさん（女性）
　３yasuさん
　４たくみさん
　５Ｓ農さん
　６摂津屋さん
　７Ｍ本さん
　８じょーさん
　９しんさん
　10mtanaさん
　11たかさん（初）
　12わたくし
　※満席になりました。

☆忘年会第三弾 昼の部 ホテルグランヴィア19階
　20日（木）12時〜
　参加予定（定員１２名）
　１かこちゃん（女性）
　２ＨＴさん
　３なおとさん
　４ＯＣさん
　５Ｓ波さん
　６麒麟さん
　７Ｎ村さん
　８Ｎ村さん奥さん（女性）
　９tomoeさん（女性）
　10わたくし
　11
　12

忘年会第四弾を調整中です(^。^)y-.。o○


＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）11時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ１
16日（日）11時〜　見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
18日（火）12時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　Y口さんペット臭戸建？＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
20日（木）12時〜　忘年会第三弾　ホテルグランヴィア１９階
21日（金）11時〜　OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
24日（月）13〜18時　相談日（北区）
26日（水）20時〜　忘年会第四弾
29日（土）　　　　見学会予定
29日（土）18時〜　忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は１９日に実行される


アパート３,４号の決済の最終の準備に行ってきました。


何度も当たり前にやってることなんで


別に意識もしていませんでしたが


これから買う人は全然知らないことだよなー


と思ったので


ちょっと掘り下げてみようと思います。




銀行からお金を借りるにあたって


銀行との金消（きんしょう）契約（金銭消費貸借契約）を交わしますが


その為に、印鑑証明や収入印紙を用意したりします。


今回の場合は

印鑑証明
　・会社　　　２通
　・わたくし　１通
　・保証人　　１通

収入印紙
　・１０万円　１枚
　・２００円　１枚


なんせ書くものが多いので


そういうことは事前にやっておきます。



これは先日済ませたので


今日は、当日の支払の段取でした。





この写真は出金伝票。


￥１００,５２０,２０２と書いていますが


物件は１億３００万円ですけど


これが売主さんに当日渡ります。


あれ？少ないじゃん？


そうなんです。





物件の決済の際には、精算書（計算書）というものが作られます。


普通のお金の流れは

わたくし→売主



わたくしから

・物件代金
・固定資産税（＋都市計画税）日割
※都市計画税のない地域もあります。

が渡ります。




固定資産税日割というのは


まぁそのままの意味ですけど


例えば、ある物件の固定資産税が


年３６,５００円だったとしましょうか。



固定資産税というのは


１月１日時点での所有者に課せられるので


行政から売主に通知が行っていて


時期によっては支払い済みのことも多いですね。



で、新しい人に渡る決済日（所有権移転日）が


１２月３１日だとしたらその年の１日だけ、


新しい人の名義になりますわね。



だからといって、行政はそんなことおかまいなし。


でも、売主としては１日分の固定資産税を負担してほしい...


それで慣行的に日割清算をするんですね。


この場合は、


年３６,５００円の固定資産税を


３６５日で割って、１日分ということで


１００円を売主に渡します。


まぁ１２月３１日なんて法務局も空いていないんで


現実にはそんなことはないですが(^^;




今回のわたくしの場合はこんな感じ。




固定資産税＋都市計画税が年５１８,８００円


１２月１９日から所有権移転なので


３６５日のうちの１３日分がわたくし負担。


計算すると１８,４７８円　というわけ。


書式は各社様々ですが、どの売買もこんな感じです。



なので、わたくしからの売主への支払は

・物件代金　　１０３,０００,０００円
・固都税日割　　　　　 １８,４７８円

計　　　　　　１０３,０１８,４７８円



あとは、登記費用と不動産屋へ支払で


普通はこれで終了なんだけど、


今回は入居者がいて家賃が入っているんですね。



なので


売主→わたくし


へ渡るお金もあります。



そう。

・家賃、共益費、駐車料など
・敷金

ですね。


家賃などは

１２月１９日〜３１日の分。


これは、もう売主に入ってますから


こちらに日割で頂くようにします。




いまは管理会社が入っていて


こちらも新管理会社にするので


入居者と両社の間で引継ぎをしてもらうことになりますが


もう月末が近く


月末に入る予定の１月分家賃の処理が間に合わないので



今回は

・１２月日割家賃、共益費、P代
・１月家賃、共益費、P代
・敷金

が逆に精算されることになります。


それぞれ

・家賃　８７５,７７４円
・共益費　２３,８００円
・Ｐ代　　７３,５６６円
・敷金　５２６,０００円

計　　１,４９９,１４０円



ということで

支払
・物件代金　　１０３,０００,０００円
・固都税日割　　　　　 １８,４７８円
計　　　　　　１０３,０１８,４７８円

受領
・家賃　８７５,７７４円
・共益費　２３,８００円
・Ｐ代　　７３,５６６円
・敷金　５２６,０００円
計　　１,４９９,１４０円


差引　１０１,５１９,３３８円　となります。


で、手付金を１００万円支払済なので


１００,５１９,３３８円になって


これを売主口座に振り込む８６４円も一緒に出して


冒頭の￥１００,５２０,２０２の伝票になるわけ。





残り２枚は、登記費用と不動産屋へのやつね。


もう１枚、売主への振込伝票があります。




１億円以上がわたくしの口座に入って


現物を見ることもなく、データだけが動いて


一瞬で無くなります(＞＜*)ﾉ~~~~~ｻﾖﾅﾗ




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました