2018年06月24日
１円物件とはいえいろいろ難しいね...
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
6/9 また外国人シェア... あと半分...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須。
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区植松戸建＆ランチ
26日（火）12時半～
参加予定（定員１０名）
１なおとさん
２こーへーさん
３ＯＣさん
４キルヒアイスさん（初登場）
５わたくし
※普通のスリッパ持参で(^^;
忘れた人はー１０P（うそ）
☆並木町テナントトレジャーハンター＆ランチ
27日（水）11時～
参加予定（定員１０名）
１Ｏさん
２いいてんきさん
３しんやさん
４こももさん（女性）
５OCさん
６TAKEさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時～ 飲み会
3日（日）17時～ 横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半～ 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）16時～ 横井上100万円平屋見学会２日目
18時～ 単なる飲み会
9日（土）12時半～ 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
13日（水）12時半～ いいてんきさん原尾島マンション
アフター見学＆ランチ
追加でじいじさんアパート途中経過見学
＆門田本町１円？物件外観見学
21日（木）13時～ 北区相談日
23日（土）12時～ 御成町新築戸建見学＆ランチ他
26日（火）12時半～ 「視察」南区植松戸建＆ランチ
27日（水）11時～ 並木町テナントトレジャーハンター＆ランチ
29日（金）10時～ ＤＩＹ教室１日目（門田本町）
30日（土）10時～ ＤＩＹ教室２日目（門田本町）
７月
4日（水）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
19時～ 勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
19時～ 勉強会２日目（火災保険について）
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
ここで少し登場した倒壊寸前の物件...
関連記事
2018年05月10日 「タダでもいい」
遠方に住む売主さんが
相続で得たもののどうにもできず...
昔はさぞ立派な家だったんだと思います...
放っておいても危険...
固定資産税も年７万円ぐらい...
これは痛い...
かといって売れるもんでもない...
解体の見積りを取ると５００万円...
道が狭いからね...
実際はそこまでかからんと思いますけど
それでも高額になるのは間違いない...
解体したところで売れるとも限らんしね...
救いは、もうひとつ平屋が敷地内にあること。
ここに子供（売主さん）が帰ってきた時のために
わざわざ平屋を建てて待っていたそうな...
でも結局帰ってこず...
ありがちなパターンですね...
これがまた未登記なんよね...
これもありがちなパターン...
見た感じは築３０～４０年。
誰も住む人がおらず
恐らく新築から見入居の状態(◎_◎;)
草木はボーボーで人の進入を阻み
しかもカギももうない...
当然室内は未確認...
何が出てくるんだろうか((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
そんな状況なんで
当初、「いくらでもいい」ってお話し。
いろいろリスクはあるけれど
「タダなら引き取ってもいい」と返事。
しかし、さすがにタダには抵抗があったようで
しばし検討させてくれと...
それで先ほどの解体費が出て
敢え無く白旗...
ほんとは、逆にこちらがお金をもらって
処分せんといけんレベルだけどね...
結局、タダだと贈与になるんで１円でという話しに。
しかし、売主さんが遠方なんで
２５日（月）に見学、契約、決済を一気にという流れに。
当日、カギ屋さんを呼んで開けるそうです。
ここまで進んだら
何が出てきても後戻りできんわな...
その過程の中で問題発覚...
対象の土地の一部に農地が...
市街化区域内の農地なんで
わたくしに直接登記を移す場合は
何の問題もないけれど
別の誰かにしようとすると
一旦わたくしに登記を移してから
宅地に地目変更をして
その方の名義にする必要があるそうな...
そうなると地目変更の費用も発生するし
固定資産税も宅地での課税になってしまう...
登録免許税も不動産取得税も２度発生してしまう...
第三者の為の契約（三為（サンタメ））契約にしたところで
地目変更登記は必要になるそうで...
いつものように個人売買でサクッといくなら
買主をあとで決めるのもありだけど
不動産屋が入ってるんで
ややこしいこともできず...
しかも、これが完了するまでに
万一、売主がお亡くなりにでもなれば
農地部分だけ移転できないリスクも介在するとか...
こりゃ自分で引き取っとくしかないか...
１円とはいえ、いろいろ難しいんでね...
ってことで、残念ながら？
２５日に挑んできます(;´Д｀)
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
6/9 また外国人シェア... あと半分...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須。
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区植松戸建＆ランチ
26日（火）12時半～
参加予定（定員１０名）
１なおとさん
２こーへーさん
３ＯＣさん
４キルヒアイスさん（初登場）
５わたくし
※普通のスリッパ持参で(^^;
忘れた人はー１０P（うそ）
☆並木町テナントトレジャーハンター＆ランチ
27日（水）11時～
参加予定（定員１０名）
１Ｏさん
２いいてんきさん
３しんやさん
４こももさん（女性）
５OCさん
６TAKEさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時～ 飲み会
3日（日）17時～ 横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半～ 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）16時～ 横井上100万円平屋見学会２日目
18時～ 単なる飲み会
9日（土）12時半～ 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
13日（水）12時半～ いいてんきさん原尾島マンション
アフター見学＆ランチ
追加でじいじさんアパート途中経過見学
＆門田本町１円？物件外観見学
21日（木）13時～ 北区相談日
23日（土）12時～ 御成町新築戸建見学＆ランチ他
26日（火）12時半～ 「視察」南区植松戸建＆ランチ
27日（水）11時～ 並木町テナントトレジャーハンター＆ランチ
29日（金）10時～ ＤＩＹ教室１日目（門田本町）
30日（土）10時～ ＤＩＹ教室２日目（門田本町）
７月
4日（水）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
19時～ 勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
19時～ 勉強会２日目（火災保険について）
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ここで少し登場した倒壊寸前の物件...
関連記事
2018年05月10日 「タダでもいい」
遠方に住む売主さんが
相続で得たもののどうにもできず...
昔はさぞ立派な家だったんだと思います...
放っておいても危険...
固定資産税も年７万円ぐらい...
これは痛い...
かといって売れるもんでもない...
解体の見積りを取ると５００万円...
道が狭いからね...
実際はそこまでかからんと思いますけど
それでも高額になるのは間違いない...
解体したところで売れるとも限らんしね...
救いは、もうひとつ平屋が敷地内にあること。
ここに子供（売主さん）が帰ってきた時のために
わざわざ平屋を建てて待っていたそうな...
でも結局帰ってこず...
ありがちなパターンですね...
これがまた未登記なんよね...
これもありがちなパターン...
見た感じは築３０～４０年。
誰も住む人がおらず
恐らく新築から見入居の状態(◎_◎;)
草木はボーボーで人の進入を阻み
しかもカギももうない...
当然室内は未確認...
何が出てくるんだろうか((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
そんな状況なんで
当初、「いくらでもいい」ってお話し。
いろいろリスクはあるけれど
「タダなら引き取ってもいい」と返事。
しかし、さすがにタダには抵抗があったようで
しばし検討させてくれと...
それで先ほどの解体費が出て
敢え無く白旗...
ほんとは、逆にこちらがお金をもらって
処分せんといけんレベルだけどね...
結局、タダだと贈与になるんで１円でという話しに。
しかし、売主さんが遠方なんで
２５日（月）に見学、契約、決済を一気にという流れに。
当日、カギ屋さんを呼んで開けるそうです。
ここまで進んだら
何が出てきても後戻りできんわな...
その過程の中で問題発覚...
対象の土地の一部に農地が...
市街化区域内の農地なんで
わたくしに直接登記を移す場合は
何の問題もないけれど
別の誰かにしようとすると
一旦わたくしに登記を移してから
宅地に地目変更をして
その方の名義にする必要があるそうな...
そうなると地目変更の費用も発生するし
固定資産税も宅地での課税になってしまう...
登録免許税も不動産取得税も２度発生してしまう...
第三者の為の契約（三為（サンタメ））契約にしたところで
地目変更登記は必要になるそうで...
いつものように個人売買でサクッといくなら
買主をあとで決めるのもありだけど
不動産屋が入ってるんで
ややこしいこともできず...
しかも、これが完了するまでに
万一、売主がお亡くなりにでもなれば
農地部分だけ移転できないリスクも介在するとか...
こりゃ自分で引き取っとくしかないか...
１円とはいえ、いろいろ難しいんでね...
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２５日に挑んできます(;´Д｀)
おしまい
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現金で買える人は、こういうのは買わないんだよなぁ...
