2018年06月15日
民泊新法
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
6/9 また外国人シェア... あと半分...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
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＜イベントのお知らせ＞
＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時～ 飲み会
3日（日）17時～ 横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半～ 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）16時～ 横井上100万円平屋見学会２日目
18時～ 単なる飲み会
9日（土）12時半～ 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
13日（水）12時半～ いいてんきさん原尾島マンション
アフター見学＆ランチ
追加でじいじさんアパート途中経過見学
＆門田本町１円？物件外観見学
７月
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
民泊新法がスタートしましたね。
民泊本格スタート＝規制厳しく届け出低調
先日、民泊のセミナーを覗いてきたら満席...
中には、後〇不動産の方の姿も。
わたくしは途中で興味が無くなったので退散。
その入れ替わりで元お仲間もすれ違いましたが
みなさん興味がおありのようですな。
ただ、率直なとこ
いまの仕組みじゃ厳しいですな...
【図解・行政】民泊法の仕組み（2018年6月）
不動産賃貸業と旅館（宿泊）業は似ているところがあるから
みなさん興味を持つんでしょう。
旅館業法概要
以下、一部抜粋
旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」
旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、
生活の本拠を置くような場合、
例えばアパートや間借り部屋などは
貸室業・貸家業であって旅館業には含まれない。
民泊はこっちに入るんですな。
それはそれでええんですが
民泊だと営業日数に縛りを作られましてな...
年間１８０日しか宿泊させられんのです...
年の半分じゃん...
夏だけとか、冬だけとか
地域柄によってはいいかもしれんですが
普通の場所の普通の物件を民泊で運営するのは
なかなか無理がありますな～(;´Д｀)
なんせ、旅館業いうのは稼働率ですからな。
あるひとつの部屋をどれだけ稼働させられるか？
２０平米ほどの小さな部屋を
普通に賃貸住宅で貸したら
岡山市内でせいぜい月２～３万円...
旅館業として貸せば
１日３千円～７千円ぐらい？
３０日稼働すれば９万円～２１万円
２０日稼働すれば６万円～１４万円...
わざわざ旅館業でやる旨味はここですからなー
旅館業の許可だと
建物要件や人的要件がいろいろ厳しくなるから
一般の民家とかでも参入できるように
簡素化したのが民泊法な訳だけど
結果としてえらい中途半端なもんになったわけです...
これだったら多くの物件は
一気に旅館業免許まで取りに行くか
マンスリーやウィークリーの形態でいくか
ってことになるだろうから
冒頭の、届け出が低調ということになるんですな...
民泊なんて基本的に値段勝負ってことになるだろうから
せいぜい１日２０００円～３０００円でしょ？
１８０日稼働なら、３６万円～５４万円。
旅館業での運営に比べたら全然だね...
１８０日稼働でも儲かるようにするには
単価を上げられればいいのか...
違法民泊はこれで排除されるから
ライバルは激減するだろうし...
なんとか活路は見出せんもんかね...
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
6/9 また外国人シェア... あと半分...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
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６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時～ 飲み会
3日（日）17時～ 横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半～ 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）16時～ 横井上100万円平屋見学会２日目
18時～ 単なる飲み会
9日（土）12時半～ 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
13日（水）12時半～ いいてんきさん原尾島マンション
アフター見学＆ランチ
追加でじいじさんアパート途中経過見学
＆門田本町１円？物件外観見学
７月
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
民泊新法がスタートしましたね。
民泊本格スタート＝規制厳しく届け出低調
先日、民泊のセミナーを覗いてきたら満席...
中には、後〇不動産の方の姿も。
わたくしは途中で興味が無くなったので退散。
その入れ替わりで元お仲間もすれ違いましたが
みなさん興味がおありのようですな。
ただ、率直なとこ
いまの仕組みじゃ厳しいですな...
【図解・行政】民泊法の仕組み（2018年6月）
不動産賃貸業と旅館（宿泊）業は似ているところがあるから
みなさん興味を持つんでしょう。
旅館業法概要
以下、一部抜粋
旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」
旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、
生活の本拠を置くような場合、
例えばアパートや間借り部屋などは
貸室業・貸家業であって旅館業には含まれない。
民泊はこっちに入るんですな。
それはそれでええんですが
民泊だと営業日数に縛りを作られましてな...
年間１８０日しか宿泊させられんのです...
年の半分じゃん...
夏だけとか、冬だけとか
地域柄によってはいいかもしれんですが
普通の場所の普通の物件を民泊で運営するのは
なかなか無理がありますな～(;´Д｀)
なんせ、旅館業いうのは稼働率ですからな。
あるひとつの部屋をどれだけ稼働させられるか？
２０平米ほどの小さな部屋を
普通に賃貸住宅で貸したら
岡山市内でせいぜい月２～３万円...
旅館業として貸せば
１日３千円～７千円ぐらい？
３０日稼働すれば９万円～２１万円
２０日稼働すれば６万円～１４万円...
わざわざ旅館業でやる旨味はここですからなー
旅館業の許可だと
建物要件や人的要件がいろいろ厳しくなるから
一般の民家とかでも参入できるように
簡素化したのが民泊法な訳だけど
結果としてえらい中途半端なもんになったわけです...
これだったら多くの物件は
一気に旅館業免許まで取りに行くか
マンスリーやウィークリーの形態でいくか
ってことになるだろうから
冒頭の、届け出が低調ということになるんですな...
民泊なんて基本的に値段勝負ってことになるだろうから
せいぜい１日２０００円～３０００円でしょ？
１８０日稼働なら、３６万円～５４万円。
旅館業での運営に比べたら全然だね...
１８０日稼働でも儲かるようにするには
単価を上げられればいいのか...
違法民泊はこれで排除されるから
ライバルは激減するだろうし...
なんとか活路は見出せんもんかね...
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
現金で買える人は、こういうのは買わないんだよなぁ...
