岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆「視察」南区北浦３０万円戸建視察＆ランチ
　　15日（火）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１こももさん（女性）
　　２まゆさん（女性）
　　３J子さん（女性）
　　４デンチさん
　　５じいじさん
　　６DMMさん
　　７あつさん
　　８わたくし


＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜　北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目

６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、初めて倉敷の法務局にいきました。





岡山地方法務局 管内法務局一覧



法人の印鑑証明と登記簿が欲しかったんですけど


たまたま倉敷に出ていたんで寄ってみました。


いままで、南方の本局と、


西古松の西出張所しか行く機会が無くて


この自動発行機で出すものだと思っていましたが





倉敷には自動発行機がないんですね〜


案外遅れてるんだね...


建物内でウロウロキョロキョロしてたんで


ちょっと不審者でしたよ(;´Д｀)





その印鑑証明と登記簿は


総社AP２号の太陽光の手続きにいるんだってー


ってことで、太陽Ｔさんに渡して、


併せて契約もしてきました(^^)






今回の太陽光４号は１８.９１ｋｗ


シミュレーション上の数字で


利回り１４.０３％。



過去のと比べると


H25年1号20kw　１２.０３％（２９年実数値）　

H28年2号39.77kw　１３.０８％（２９年実数値）

H29年3号12kw　１４.７３％（シミュレーション値）

H30年4号18.91kw　１４.０３％（シミュレーション値）


２号、３号は負担金が大きいから実質は


２号は１２．８９％...

３号は１２．４１％...


ということで４号が一番いい(^。^)y-.。o○




３号はまだ１年経っていないから実数値がわからんけど


１号、２号は毎年シミュレーションを上回ってるから


３号も４号も上振れしてくれんかな〜




本来空いた空間の屋根で１４％もあれば充分よね。


ボロ戸建て買って再生させるより楽ちんだ(^^;




売電単価（税込）は

１号　３８.８８円
２号　２９.１６円
３号　２２.６８円
４号　１９.４４円


どんどん下がってるけど


設置費が下がってるから利回りは上昇。





ここまで使った設置費は


２２２３万円（９０.６８kw）


負担金が５３８,７９８円


合わせて２２,７６８,７９８円...


結構使ってますな...




年間売電額が２,９００,７４０円なんで
※1,2号は29年実数。3,4号はシミュレーション値



全体では１２.７３％ですか。


負担金がなけりゃ１３％か...


負担金は大きいね...




それでも入退去も関係なく


安定的に年２９０万円も入ってくれば


かなりありがたい(^^;




土地の残るボロ戸建と違って


資産性は無いけど


辺鄙な場所の野立てに比べると


屋根上ならそこそこの場所にあるだろうし


建物の解体と一緒に撤去すればいいだろうし


何より、何も生まないはずの屋根が収益を上げるなら


それはそれでいいんじゃないかと思います(^^)




おしまい




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