岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定


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＜イベントのお知らせ＞

６月
☆勉強会１日目 融資関係その２
　　2日（土）19時15分〜
　　参加予定（定員２２名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２むーさん（女性）→飲
　　３ひろさん　　　　→飲
　　４Ｏ幡さん　　　　→飲
　　５namiさん（女性）→飲
　　６こーへーさん
　　７しっしーさん　　→飲
　　８たかぱぱさん
　　９Ｎ岡さん（女性）→飲
　　10てつさん　　　　→飲
　　11Ａ木さん　　　　→飲
　　12ＢＬＸさん　　　→飲
　　13じゅんこさん（女性）→飲
　　14Ｂさん
　　15Ｓ農さん　　　　→飲
　　16じょーさん　　　→飲
　　17いなせさん　　　→飲
　　18かこちゃん（女性）→飲
　　19あつおさん　　　→飲
　　20わたくし　　　　→飲
　　21
　　22
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会は１日２２時で締め切ります。

６月
☆単なる飲み会
　　5日（火）18時〜
　　参加予定（とりあえず定員１６名）
　　１taimanさん
　　２しっしーさん
　　３あつさん
　　４ＤＭＭさん
　　５そうさん
　　６なおとさん
　　７ロバートＳ田さん
　　８たろぽんさん
　　９Ｙ口さん
　　10りょういちさん
　　11よーすけさん
　　12u-kiさん
　　13Ｊ子さん（女性）
　　14Ｍ本さん
　　15わたくし
　　16

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜　北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜南区福島250万円→190万円
　　　　　　　　　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
25日（金）19時15分〜勉強会１日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　飲み会（イオン岡山６階）

６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　ディナー
4日（月）12時半〜　見学会（東古松）
5日（火）18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　見学会（長船町）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


当初、１億円で流れてきた水面下情報。


スピード勝負に敗れたかと思いきや

関連記事
2018年05月21日　その時歴史が動いた？



２０００万円アップで再登場した話しでしたが

関連記事
2018年05月28日　値上げがブーム？



実はこの時、４案件が同時に流れてきていました。




ひとつは上記の１億円。

１、１億円
　土地　１７８.２５坪（坪単価５６.１万円）
　ＲＣ３階建て
　平成９年築
　３ＬＤＫ　６戸
　駐車場各２台＋４台
　満室

　・低層でＲＣとしてはメンテが比較的楽そう
　・角地で３方道路
　・正方形に近い長方形
　・将来分筆しやすい
　・希少で値崩れしにくいファミリー物件
　・駐車場が余裕の敷地
　・満室


土地としても安いと思うし


いろいろ魅力的なところが多かったんです(;´Д｀)




ふたつめは

２、１億４０００万円
　土地　３２６.３９坪（坪単価４２.８９万円）
　木造２階建て　３棟
　昭和６３年、昭和３９年、昭和６３年築
　１Ｋ２０戸。１Ｋ１０戸、１Ｋ１０戸
　駐車場なし
　５戸空、３戸空、３戸空

　・坪単価が安い
　・木造
　


土地の広さと、坪単価に惹かれて


少しは検討したんですよね...





ちなみにあとの２つは

３、１億５０００万円
　土地　２３８.９７坪（坪単価６２.７６万円）
　ＲＣ４階建て
　平成６年築
　１Ｋ２４戸
　駐車場１２台？
　６戸空



４、５億２０００万円
　土地　６７０.０５坪（坪単価７７.６万円）
　ＲＣ５階建て　２棟
　平成７年、平成８年築
　テナント６戸、１Ｋ２１戸
　１Ｋ７戸、２ＬＤＫ１２戸、３ＬＤＫ４戸
　駐車場２０台
　６戸空


って感じでした。




４、５億２０００万円は


坪単価も高いですし、そもそも価格が手が出ませんから


検討すらしません(◎_◎;)




３、１億５０００万円は


坪単価が１，２に比べて高すぎて

１、坪単価５６.１万円
２、坪単価４２.８９万円
３、坪単価６２.７６万円
４、坪単価７７.６万円



今後のメンテや解体を考えるとちょっと...



１Ｋ２４戸というのもね...


２５平米足らずで


家賃３.８万円まだ下がっていながらも


６戸空き...



もう少し下げた方がいいだろうなというのもあるけれど


ここじゃ岡山大学は狙えないから


出入りの多い社会人と岡山商科大学狙い...



でも、商大からも遠いし


商大向けとしては少し高いんよね...


かつては岡大でも入ったんだけどね〜(;´Д｀)


いまはもっといい場所で他にもたくさんあるから...


社会人的にも同様ね...



まとめると

・坪単価が高い
・ＲＣ
・客付けに自信がない


ってことで撤退でした(-_-;)





で、話は戻って少し検討した２。


２、１億４０００万円
　土地　３２６.３９坪（坪単価４２.８９万円）
　木造２階建て　３棟
　昭和６３年、昭和３９年、昭和６３年築
　１Ｋ２０戸。１Ｋ１０戸、１Ｋ１０戸
　駐車場なし
　５戸空、３戸空、３戸空

　・坪単価が安い
　・木造



なんとかならんかな〜　と思ったんだけど


２４平米足らずの１Ｋばかり４０戸で


１１戸空き...


家賃は３万円前後...




ここもターゲットがな〜(;´Д｀)


空くべくして空いてるわな...


広告料負担も大きくなるし


サクサク客付けできそうな気がせん(-_-;)





それでも土地がまともなら


出血覚悟でもいけるけど


形が　超長方形　なんよね(◎_◎;)

黒住コーポ　１４０００万円




どうやって分けるかな...


客付けで苦労して手に入れる価値


としてはどうなんかな...





やっぱり１が魅力的だったんよね〜(;´Д｀)


１億円ならね...




おしまい




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