岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定


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＜イベントのお知らせ＞

☆勉強会１日目 融資関係その２
　　25日（金）19時15分〜
　　参加予定（定員３０名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２担当者さん２　　→飲
　　３Ｊ子さん（女性）→飲
　　４ゆうさん
　　５りょういちさん　→飲
　　６ＨＴさん　　　　→飲
　　７ＧＭさん
　　８ＤＤＭさん　　　→飲
　　９まっきーさん　　→飲
　　10たろぽんさん　　→飲
　　11しんさん
　　12ryokoさん（女性）→飲
　　13ＳＢ田さん
　　14なおとさん（初）→飲
　　15デンチさん　　　→飲
　　16ＯＣさん　　　　→飲
　　17Ｋ本さん　　　　→飲
　　18Ｔ本さん　　　　→飲
　　19なつさん（女性）→飲
　　20よーすけさん
　　21たくみさん
　　22こももさん（女性）→飲
　　23まきさん　　　　→飲
　　24yasuさん
　　25じいじさん　　　→飲
　　26Ｙ口さん　　　　→飲
　　27Ｙ山さん
　　28わたくし　　　　→飲
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会はこれ以上座れないので締め切ります(-_-;)
　　　勉強会はまだ座れます。


＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜　北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜南区福島250万円→190万円
　　　　　　　　　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
25日（金）19時15分〜勉強会１日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　飲み会（イオン岡山６階）

６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　 21時〜　ディナー
5日（火）18時〜　飲み会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、太陽光４号の金消契約に行ってきました。




５月末に８割払って６月に設置完了予定。


中電との連携はもう少し先かな...




今回は、１８.９１ｋｗで


シミュレーションでは年４２万円ほどの売電。


５年前に付けた太陽光１号の片方が１０kwで


同じぐらいの売電...


設置費用は半額以下になったけど(^^;




まぁそんな大した額じゃないけれど


月平均３.５万円いうと


わたくしのボロ物件の１ヶ月分家賃ぐらいだから


大いにありがたい(^^;


部屋と違って退去がないのもありがたい(^^♪


途中でパワコンが壊れるだろうけど


住宅で言えばリフォームみたいなもんだから


そこはしかたないね(^^;



建物と一緒に古くなって


最終的には一緒に解体かなー




まだまだ使えるなら


お金かけてどこかに移設してもいいけど


そこから入る売電金額と移設費用とのバランスですな。




２０年後からはどれぐらいで買い取ってもらえるんだろうねー？


電力会社の数もまだ増えてるだろうし


１０円ぐらいにはならんかね？


電力会社も１０円で仕入れて


各家庭に３０円ぐらいで売ればよくね？




もし１０円なら、いまの１９.４４円からだと約半額。


売電は年２０万円ぐらいですかー


そこから何年もつかねー


５年もつとして約１００万円。


移設費用が５０万円とかだとちょっとね...


せめて１０年ぐらい、


トータル３０年ぐらいはいってほしいねー(;´Д｀)





５年前につけた太陽光１号は３８.８８円だから


１０円になったら約４分の１...


こっちの売電は年１０万円ぐらいに...



うわぁ〜


こっちは移設なんか考えられんな〜(;´Д｀)


幸い建物が新しいから移設はせんでいいと思うけど...





ざっくり


太陽光１号（片方10kw）も４号（18.91kw）も


年４０万円ちょいぐらい入るから


どちらも２０年で約８００万円ちょい
※設置費は４号のほうが安い。



そこから先１０年（単価１０円で）もったなら


１号　１００万円（年１０万円）
４号　２００万円（年２０万円）...



２０年の固定買取終了後の動向によっては


逆転しちゃうね...




当初、４号は売電単価の低さに躊躇したけど


長期で見たらそれはそれで良かった気がするね(^。^)y-.。o○




おしまい




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