岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定


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＜イベントのお知らせ＞

６月
☆勉強会１日目 融資関係その２
　　2日（土）19時15分〜
　　参加予定（定員２２名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２むーさん（女性）→飲
　　３ひろさん　　　　→飲
　　４Ｏ幡さん　　　　→飲
　　５namiさん（女性）→飲
　　６こーへーさん
　　７しっしーさん　　→飲
　　８たかぱぱさん
　　９てつさん　　　　→飲
　　10Ａ木さん　　　　→飲
　　11ＢＬＸさん　　　→飲
　　12じゅんこさん（女性）→飲
　　13Ｂさん
　　14Ｓ農さん　　　　→飲
　　15じょーさん　　　→飲
　　16いなせさん　　　→飲
　　17かこちゃん（女性）→飲
　　18あつおさん　　　→飲
　　19Ｋすけさん
　　20わたくし　　　　→飲
　　21
　　22
　　飲み会１６名
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会は１日２２時で締め切ります。

☆東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学＆ランチ
　　4日（月）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１norikoさん（女性）
　　２なおとさん
　　３まゆさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５しんやさん
　　６わたくし

☆単なる飲み会
　　5日（火）18時〜
　　参加予定（とりあえず定員１６名）
　　１taimanさん
　　２しっしーさん
　　３あつさん
　　４ＤＭＭさん
　　５そうさん
　　６なおとさん
　　７ロバートＳ田さん
　　８たろぽんさん
　　９Ｙ口さん
　　10りょういちさん
　　11よーすけさん
　　12u-kiさん
　　13Ｊ子さん（女性）
　　14Ｍ本さん
　　15麒麟さん
　　16わたくし
　　早々に満席になったので増枠しました(^^;
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　　20

☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
　　9日（土）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｋさん
　　２ＨＴさん
　　３よーすけさん
　　４Ｍさん
　　５Ｊ子さん（女性）
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　ディナー
4日（月）12時半〜　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した店舗兼住居１９０万円。


関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日　大概、価格次第
2018年05月26日　実質初購入



３１日の決済に向けて、小分けにして準備完了(^^;






ボロ戸建てを買うのは


H28年3月1日の東区広谷　物件10.11.12号依頼。


２年ぶりか〜





不動産ってやってみるとよくわかるけど


安いボロ戸建てが一番儲かるし


一番固い。



資金の少ない方にはおススメだけど


どうしても獲得競争が激しくなるから


全然こっちに回ってこない(^^;



調べてみたら、この２年の間に


２００万円以下の戸建が２１戸Σ（・□・；）


北区一宮　100万
赤磐市和田　20万
東区古都南方　75万
中区乙多見　160万
玉野市田井　200万
北区富田　110万
北区三門東町　7.5万
北区牟佐　90万
備前市西片上　5万
瀬戸内市邑久　２棟で60万
北区万成東町　5万
東区神崎町　112万
北区惣爪　110万
東区沼　２棟で25万
倉敷市児島　5万
中区平井　190万
北区足守　103万
北区高松　70万
玉野市玉原　30万
東区目黒町　110万
南区北浦　30万


当たった人が羨ましいなー(^^;



...



さて、今日はこれらボロ戸建てとは別世界の


かこちゃんの新築戸建賃貸で打ち合わせ。



第９回あみだで当てた激安土地に２棟建築中(^^)v





かこちゃんがいろいろ考えてやってる力作。


完成は８月だそうなので見学会が楽しみです(^^♪




建物はもちろん立派なんだけど


ここ山が近いんで、この竹をどうしたもんかと...





見栄えも良くないし...


屋根に太陽光を載せるので


いまでも充分影になるけど


さらに笹がどっさり落ちて影になるのも嫌だし...


うちの太陽光１号は


南棟と北棟に分かれてて


南棟には少し電柱の影が入るんだけど


たったそれだけでも毎月数百円からは違うからね〜(;´Д｀)




入居後に切らせてもらうのも迷惑かかるし


下手に切って建物に倒れてもね...


いまなら足場もあるしってことで


いつやるの？

いまでしょ！　古っ(;´Д｀)





ってことで



入居の前からいっちゃってー！






はい。





室内はというとこんな状況。








スペックは　３ＬＤＫ　８２平米


駐車場が４台と３台。



戸建賃貸いうのも随分増えたけど


駐車場が３台以上置けるのってそうそうない。


それだけでも結構売りになるんよね。


親とか友人とかが来た時に


置くとこに困るなんてのは良くある話し。


お父さんの会社の車があって３台以上必要


なんてこともあるし


なんせ世の中に少ないってことが希少価値を高めるね。


どこにでもあるってのは大した価値はないよ。



しかもこのエリアに戸建賃貸なんてそうそう無いからね。


さらに希少価値を高めてるね。




建築費自体はどの場所で建てても


そんな変わるもんじゃない。



地盤の良し悪し、下水の有る無しでは変わるけど


通常、本体、外構、水道給排水、下水か浄化槽、地盤改良その他で


この規模を２棟やるなら


２千万円後半は免れんでしょう。



建築費が大きく変わらんなら


家賃単価が高いところでやらんと


全然旨味がないよね(;´Д｀)




ここでＰ３〜４台なら


１２〜１３万円はいけるでしょう。




田舎の方の戸建賃貸で家賃８万円やそこらじゃ


投資額とリターンが全然合わん(;´Д｀)




わたくしの植松なんて


どうせ戸建賃貸やっても７.５〜８万円程度(◎_◎;)


それなら平屋で建築費を３分の２ぐらいに下げて


家賃は６.５万円ぐらいっていうね。




新築するなら


そのエリアにマッチした建物じゃないとねー



どこでもアパートや戸建賃貸建てりゃいいってもんじゃないね。




ここは竹切ってスッキリすれば


好印象できっとうまくいきますわ(^。^)y-.。o○




おしまい




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