2017年05月17日
特殊条件
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜トレジャーハンターのお知らせ＞
トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 １９日（金）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１じいじさん
２mihoさん（女性）
３TAKEさん
４ゆうさん
５わたくし
トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１M本さん
２しっしーさん
３わたくし
※軍手やマスクがあったほうがいいかも(^^;
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ 見学会予定
５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
昨日はよーすけさんの３号戸建の見学会でしたが
関連記事
2017年05月16日 これ以上絶対下がらん！
実はその後の１５時半から
入居を検討されている方をご案内してきました。
わたくしの知り合いの方から物件を探している相談を受け
いますぐには適した物件はないけれど、
近々決済する予定の物件なら相談できるかもしれませんよ？と(^^;
それで興味を持っていただいて、
決済翌日のスピード内見となりました(*´▽｀*)
もちろん買いたてホヤホヤなので
リフォームなどもしているはずもありませんが(^^;
その方の条件は、
・会社の寮として３名ぐらいで入居
・戸建で３～４部屋以上
実は、先日のすえちゃん１号も同じような条件でした。
関連記事
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？
こういうのを不動産屋の店頭でリクエストして
不動産屋経由で大家さんに相談してもらっても
顔も見えないし大家さん側もいろいろ不安がって
なかなか理解を得られにくいんですよね～(-_-;)
実際、何件か断られて困っていたそうで...
こういう特殊条件だからこそ
こちら側としてはよい条件が引き出せるというもの。
とりあえず、
・リフォーム無しの現状貸し
・家賃〇．〇万円
でまとまり、明日にもスピード申込みの運びとなりました(*´▽｀*)
そのままスムーズに運べば、
お互いにメリットがあるお話ですね(^^)v
...
さて、なんとこももさんの１号物件に申し込みが入ったそうで(*´▽｀*)
こももさんブログ
2017 - 05/17 1号 申込みありました(*^-^*)。
ここは感慨深いな～
こももさんと初めてお会いしたのがここ。
2015年01月29日 １１,０００円浮きました。
初の見学会参加がここ。
2015年02月04日 少しは光が見えてきましたか？
あみだくじに当選して１号物件をゲットしたのがこのあたり。
2015年03月10日 リフォーム練習用？
2015年03月17日 またひとり増えます。
もう２年も経ちますか。
その間に戸建３つ。
ご主人と息子さんと３人４脚。
この物件のおかげで人生が変わりましたね。
ほんとよく頑張りました。
元々はこんなでしたからね...
最初からほぼスケルトン...
猫臭がすごかったな～(◎_◎;)
そこからさらにスケルトン化を進め
骨組みしか残らない状態まで戻し
それがここまで変わりましたからね～
普通の主婦がね。ここまでできるんですよね...
女性のほうが根性座ってるというか
腹のくくり方が違う気がするな。
男性のほうがグズグズいう確率が高いかな。
こももさんの爪の垢でも煎じてもらいましょうか(^^;
ここに決まった方の入居条件としては
猫４匹Σ（・□・；）
猫４匹を受けてくれる大家さんなんてなかなかいません。
これも特殊条件ですね。
それでこちらは賃料９０００円ＵＰですからね。
普通に貸したのではこうはなりません。
特殊条件を受け入れた結果ですね。
...
何度か登場したOCさんビル２号。
関連記事
2016年12月07日 自分の強みを活かせていますね～
2017年04月18日 OCさんビル２号の変貌
2017年04月19日 その２ OCさんビル２号の変貌
ここも１室申込みになったそうで。
条件は
ベトナム人３名入居
これも敬遠されるでしょうね～(-_-;)
この特殊条件を受け入れて
家賃１万円ＵＰ。
通常ではありえない家賃へと変貌です(^^)
こういうのをリスクプレミアムといいますが
リスクを取るからこそのリターンなんですよね。
まぁこれらの案件はリスクにも感じませんが
リスクを取れない人がなんと多いことか。
それはそれでありがたいですがね(^^)v
ペットの多頭飼いやルームシェア的なものだと
普通のアパートマンションでは
他の入居者の手前もあったりしてなかなか受け入れにくい。
家賃を下げるだけのことでも
他の入居者にバレたら一苦労しますから(^^;
戸建は独立性が高いから
こういうところでも威力を発揮しますね。
OCさんところは戸建ではないですけど
戸建に毛が生えたようなもんですから(^^;
賃貸市場では戸建ては強力アイテムなんですよ(^^)v
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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５月 １９日（金）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１じいじさん
２mihoさん（女性）
３TAKEさん
４ゆうさん
５わたくし
トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１M本さん
２しっしーさん
３わたくし
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５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ 見学会予定
５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日はよーすけさんの３号戸建の見学会でしたが
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2017年05月16日 これ以上絶対下がらん！
実はその後の１５時半から
入居を検討されている方をご案内してきました。
わたくしの知り合いの方から物件を探している相談を受け
いますぐには適した物件はないけれど、
近々決済する予定の物件なら相談できるかもしれませんよ？と(^^;
それで興味を持っていただいて、
決済翌日のスピード内見となりました(*´▽｀*)
もちろん買いたてホヤホヤなので
リフォームなどもしているはずもありませんが(^^;
その方の条件は、
・会社の寮として３名ぐらいで入居
・戸建で３～４部屋以上
実は、先日のすえちゃん１号も同じような条件でした。
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2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？
こういうのを不動産屋の店頭でリクエストして
不動産屋経由で大家さんに相談してもらっても
顔も見えないし大家さん側もいろいろ不安がって
なかなか理解を得られにくいんですよね～(-_-;)
実際、何件か断られて困っていたそうで...
こういう特殊条件だからこそ
こちら側としてはよい条件が引き出せるというもの。
とりあえず、
・リフォーム無しの現状貸し
・家賃〇．〇万円
でまとまり、明日にもスピード申込みの運びとなりました(*´▽｀*)
そのままスムーズに運べば、
お互いにメリットがあるお話ですね(^^)v
...
さて、なんとこももさんの１号物件に申し込みが入ったそうで(*´▽｀*)
こももさんブログ
2017 - 05/17 1号 申込みありました(*^-^*)。
ここは感慨深いな～
こももさんと初めてお会いしたのがここ。
2015年01月29日 １１,０００円浮きました。
初の見学会参加がここ。
2015年02月04日 少しは光が見えてきましたか？
あみだくじに当選して１号物件をゲットしたのがこのあたり。
2015年03月10日 リフォーム練習用？
2015年03月17日 またひとり増えます。
もう２年も経ちますか。
その間に戸建３つ。
ご主人と息子さんと３人４脚。
この物件のおかげで人生が変わりましたね。
ほんとよく頑張りました。
元々はこんなでしたからね...
最初からほぼスケルトン...
猫臭がすごかったな～(◎_◎;)
そこからさらにスケルトン化を進め
骨組みしか残らない状態まで戻し
それがここまで変わりましたからね～
普通の主婦がね。ここまでできるんですよね...
女性のほうが根性座ってるというか
腹のくくり方が違う気がするな。
男性のほうがグズグズいう確率が高いかな。
こももさんの爪の垢でも煎じてもらいましょうか(^^;
ここに決まった方の入居条件としては
猫４匹Σ（・□・；）
猫４匹を受けてくれる大家さんなんてなかなかいません。
これも特殊条件ですね。
それでこちらは賃料９０００円ＵＰですからね。
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特殊条件を受け入れた結果ですね。
...
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2017年04月18日 OCさんビル２号の変貌
2017年04月19日 その２ OCさんビル２号の変貌
ここも１室申込みになったそうで。
条件は
ベトナム人３名入居
これも敬遠されるでしょうね～(-_-;)
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通常ではありえない家賃へと変貌です(^^)
こういうのをリスクプレミアムといいますが
リスクを取るからこそのリターンなんですよね。
まぁこれらの案件はリスクにも感じませんが
リスクを取れない人がなんと多いことか。
それはそれでありがたいですがね(^^)v
ペットの多頭飼いやルームシェア的なものだと
普通のアパートマンションでは
他の入居者の手前もあったりしてなかなか受け入れにくい。
家賃を下げるだけのことでも
他の入居者にバレたら一苦労しますから(^^;
戸建は独立性が高いから
こういうところでも威力を発揮しますね。
OCさんところは戸建ではないですけど
戸建に毛が生えたようなもんですから(^^;
賃貸市場では戸建ては強力アイテムなんですよ(^^)v
おしまい
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