2017年05月28日
付帯工事は結構かかるよー
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜見学会のお知らせ＞
ayakoさん２号戸建完成見学会 １・２日目 ＆
わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
５月３０日（水）１１時半～
参加予定
１じいじさん
２N岡さん（女性）
３HR田さん
４摂津屋さん
５OCさん
６OCさん奥さん（女性）
７K本さん
８F木さん
９かこちゃま（女性）
10かこちゃま娘さん（女性）
11ayakoさん（女性）
12わたくし
１２時半～
１IW本さん
２こーへーさん
３麒麟さん
６月 ３日（土）１１時半～
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８わたくし
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２８日（日） １２時半～ わたくしの赤磐新築完成見学会＆ランチ
５月 ３０日（火） １１時半～ ayakoさん２号戸建＆
わたくしの赤磐新築完成見学会２日目＆ランチ
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はわたくしの赤磐新築の見学会１日目。
Mさん
真中さん（女性）
Ｉ崎さん
しっしーさん
ryokoさん（女性）
むーさん（女性）
rikouさん
BLXさん
namiさん（女性）
倉敷大家さん
デンチさん
OKOさん
yasuさん
こももさん（女性）
わたくし
の１５名で行ってきました。
２日目、３日目があるので詳細はまた(^^;
ここは２７年２月に買った土地１号（６０坪）に建てました。
土地２号（６０坪）とセットで５００万円で購入。
※正確には５００万５千円。
この時点では農家しか買えない田んぼの状態。
ひとまずお金は払ったものの
わたくしに登記されたのは２８年５月。
１年以上もお金を寝かせた形(^^;
その後、ここに建築するにあたってまずは土入れ。
お隣も田んぼなので、その部分には土留めの構築が必要。
土留め 約４０万円
土入れ 約１００万円
この時点で土地１、２号の仕入れに約６４０万円。
単純に半分ずつにして約３２０万円。
これで、一応土地の格好にはなりましたが
建物を建てるにはいろいろ付帯工事が必要に。
まずは、地盤改良。
物件6.7号、物件13,14,15-1,2号,テナント1号は
地盤の固めの場所だったのでほぼゼロ円。
しかしここは、元々田んぼ。
改良に約１００万円必要でした(-_-;)
他には上下水道。
元々住宅があればすでに引込されているはずだけど
ここは田んぼだからもちろんない(^^;
上水道の引込（２戸分）に 約６５万円
水道負担金で 約４５万円
計約１１０万円の出費(-_-;)
お次は下水道の引込。
工事は赤磐市がやってくれましたが
申請費用が約８万円
負担金が３０万円
...
結局
土地 ５００万円
土入れ １００万円
土留め ４０万円
土地は半分の３２０万円で獲得も
地盤改良 １００万円
上水道 ６５万円
負担金 ４５万円
下水工事 赤磐市負担
下水申請 ８万円
負担金 ３０万円
と、約２５０万円を追加で投入したことになったので
実質土地代に上乗せの恰好ですね(^^;
建築本体以外でもいろいろ要ります(◎_◎;)
地盤が良くてお膳立てされた宅地を安く買えるのが一番いいね(^^;
そんなんなかなかないけど(◎_◎;)
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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ayakoさん２号戸建完成見学会 １・２日目 ＆
わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
５月３０日（水）１１時半～
参加予定
１じいじさん
２N岡さん（女性）
３HR田さん
４摂津屋さん
５OCさん
６OCさん奥さん（女性）
７K本さん
８F木さん
９かこちゃま（女性）
10かこちゃま娘さん（女性）
11ayakoさん（女性）
12わたくし
１２時半～
１IW本さん
２こーへーさん
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６月 ３日（土）１１時半～
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８わたくし
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５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
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５月 ２８日（日） １２時半～ わたくしの赤磐新築完成見学会＆ランチ
５月 ３０日（火） １１時半～ ayakoさん２号戸建＆
わたくしの赤磐新築完成見学会２日目＆ランチ
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
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今日はわたくしの赤磐新築の見学会１日目。
Mさん
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Ｉ崎さん
しっしーさん
ryokoさん（女性）
むーさん（女性）
rikouさん
BLXさん
namiさん（女性）
倉敷大家さん
デンチさん
OKOさん
yasuさん
こももさん（女性）
わたくし
の１５名で行ってきました。
２日目、３日目があるので詳細はまた(^^;
ここは２７年２月に買った土地１号（６０坪）に建てました。
土地２号（６０坪）とセットで５００万円で購入。
※正確には５００万５千円。
この時点では農家しか買えない田んぼの状態。
ひとまずお金は払ったものの
わたくしに登記されたのは２８年５月。
１年以上もお金を寝かせた形(^^;
その後、ここに建築するにあたってまずは土入れ。
お隣も田んぼなので、その部分には土留めの構築が必要。
土留め 約４０万円
土入れ 約１００万円
この時点で土地１、２号の仕入れに約６４０万円。
単純に半分ずつにして約３２０万円。
これで、一応土地の格好にはなりましたが
建物を建てるにはいろいろ付帯工事が必要に。
まずは、地盤改良。
物件6.7号、物件13,14,15-1,2号,テナント1号は
地盤の固めの場所だったのでほぼゼロ円。
しかしここは、元々田んぼ。
改良に約１００万円必要でした(-_-;)
他には上下水道。
元々住宅があればすでに引込されているはずだけど
ここは田んぼだからもちろんない(^^;
上水道の引込（２戸分）に 約６５万円
水道負担金で 約４５万円
計約１１０万円の出費(-_-;)
お次は下水道の引込。
工事は赤磐市がやってくれましたが
申請費用が約８万円
負担金が３０万円
...
結局
土地 ５００万円
土入れ １００万円
土留め ４０万円
土地は半分の３２０万円で獲得も
地盤改良 １００万円
上水道 ６５万円
負担金 ４５万円
下水工事 赤磐市負担
下水申請 ８万円
負担金 ３０万円
と、約２５０万円を追加で投入したことになったので
実質土地代に上乗せの恰好ですね(^^;
建築本体以外でもいろいろ要ります(◎_◎;)
地盤が良くてお膳立てされた宅地を安く買えるのが一番いいね(^^;
そんなんなかなかないけど(◎_◎;)
おしまい
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