2017年05月22日
ゼロと１では天地ほども違う
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜見学会のお知らせ１＞
mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２３日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１みっちゃん（女性）
２ryokoさん（女性）
３真中さん（女性）
４こももさん（女性）
５じいじさん
６わたくし
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定 赤磐市
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
岡山は田舎なんで完全に車社会。
駐車場の有無は、募集や賃料に大きく影響を及ぼします。
ボロ戸建てをこよなく愛する我々のターゲットは
基本的にファミリー世帯。
ご主人と奥さんで１台ずつなんてのはよくあるケースで
今やほぼ２台分が必須に近い感じ。
お子さんが大きいと３台目も...
もちろん１台分でも貸せることもあるし
駐車場無しだって貸せる場合もあります。
そこら辺は立地やターゲット、賃料次第だったりします。
かなり街中だったり、
生活保護の方がターゲットだったり
賃料が激安だったりね。
でも、やっぱり２台分以上ないと苦戦する確率が高い(◎_◎;)
基本的に街中だと土地値がそれなりにあるので
それなりにまともな物件を激安で買うのは難しい...
そうなると、必然的に郊外の物件が多くなるわけですが
昔の物件って、駐車場がゼロか１台のケースが多い(;´Д｀)
３０年も４０年も前だと一家に２台以上なんて想定していないんですよね...
...
じゃあどうするか。
近隣で確保するか、敷地内でどうにかするか...
できれば敷地内で確保しておきたいもんです。
例えば、OCさんが第３６回あみだくじで獲得した物件は
関連記事
2017年03月15日 購入費用を逆算
2017年04月03日 おススメする要因
2017年04月24日 水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日 ポイントはどれだけ直さないか？
駐車場が無い(◎_◎;)
そんな時は、ブロック塀を壊して確保します。
ここの場合、ブロックを壊してもまだ狭く
軽四で助手席側からしか乗降できない...
ということでOCさんが隣地の方と交渉して
隣地との境界にあるブロック塀も壊すことに(^^;
こももさん１号でもやってたね(^^)v
これなら運転席側のドアの開閉も可能に。
乗降の際は隣地に入ってしまうけれど
まぁそこはお互い様ってことで(^^;
ここ、駐車場が無くても貸せないことはないけど
ゼロと１では天地ほども違いますからねー(◎_◎;)
予算は１０万円もあればいいんじゃないかな？
同様に駐車場のない、
ゆうさんが第３４回あみだくじで当たった
ななまんごせんえん平屋。
関連記事
2017年01月20日 ラクショー
2017年02月05日 負けじと探索してみたものの...
2017年02月07日 差は開く一方です。
2017年02月15日 史上最多５物件弾丸ツアー
2017年02月16日 野となれ山となれ
2017年03月30日 今日は３つ決済がありました。
ここは、高低差があるので
ご近所さんのように鉄骨で組んで確保を計画中。
ここに組めれば１台分は確保できます(^^;
この物件、かなり遠くでないと駐車場が確保できない(-_-;)
近隣に空き地があるんですけど所有者は音信不通...
近隣で駐車場に成り得る売り物件もあるけれどバカ高い...
これに７８０万円は出せんわな...
こっちは１００分の１以下で買ってんのに...
ただ、この鉄骨を組む見積りが約６５万円(^^;
物件価格の９倍か（笑）
でも、近隣とは言えない近隣で借りられても１台５０００円ぐらい。
６５万円かかってもでも駐車場にしたほうが得策だと思うなー
ここも駐車場が無くても貸せんことはないけど
ゼロと１では天地ほども違うね。
安く買ってればこそだよね(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜見学会のお知らせ１＞
mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２３日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１みっちゃん（女性）
２ryokoさん（女性）
３真中さん（女性）
４こももさん（女性）
５じいじさん
６わたくし
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
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５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定 赤磐市
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
岡山は田舎なんで完全に車社会。
駐車場の有無は、募集や賃料に大きく影響を及ぼします。
ボロ戸建てをこよなく愛する我々のターゲットは
基本的にファミリー世帯。
ご主人と奥さんで１台ずつなんてのはよくあるケースで
今やほぼ２台分が必須に近い感じ。
お子さんが大きいと３台目も...
もちろん１台分でも貸せることもあるし
駐車場無しだって貸せる場合もあります。
そこら辺は立地やターゲット、賃料次第だったりします。
かなり街中だったり、
生活保護の方がターゲットだったり
賃料が激安だったりね。
でも、やっぱり２台分以上ないと苦戦する確率が高い(◎_◎;)
基本的に街中だと土地値がそれなりにあるので
それなりにまともな物件を激安で買うのは難しい...
そうなると、必然的に郊外の物件が多くなるわけですが
昔の物件って、駐車場がゼロか１台のケースが多い(;´Д｀)
３０年も４０年も前だと一家に２台以上なんて想定していないんですよね...
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じゃあどうするか。
近隣で確保するか、敷地内でどうにかするか...
できれば敷地内で確保しておきたいもんです。
例えば、OCさんが第３６回あみだくじで獲得した物件は
関連記事
2017年03月15日 購入費用を逆算
2017年04月03日 おススメする要因
2017年04月24日 水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日 ポイントはどれだけ直さないか？
駐車場が無い(◎_◎;)
そんな時は、ブロック塀を壊して確保します。
ここの場合、ブロックを壊してもまだ狭く
軽四で助手席側からしか乗降できない...
ということでOCさんが隣地の方と交渉して
隣地との境界にあるブロック塀も壊すことに(^^;
こももさん１号でもやってたね(^^)v
これなら運転席側のドアの開閉も可能に。
乗降の際は隣地に入ってしまうけれど
まぁそこはお互い様ってことで(^^;
ここ、駐車場が無くても貸せないことはないけど
ゼロと１では天地ほども違いますからねー(◎_◎;)
予算は１０万円もあればいいんじゃないかな？
同様に駐車場のない、
ゆうさんが第３４回あみだくじで当たった
ななまんごせんえん平屋。
関連記事
2017年01月20日 ラクショー
2017年02月05日 負けじと探索してみたものの...
2017年02月07日 差は開く一方です。
2017年02月15日 史上最多５物件弾丸ツアー
2017年02月16日 野となれ山となれ
2017年03月30日 今日は３つ決済がありました。
ここは、高低差があるので
ご近所さんのように鉄骨で組んで確保を計画中。
ここに組めれば１台分は確保できます(^^;
この物件、かなり遠くでないと駐車場が確保できない(-_-;)
近隣に空き地があるんですけど所有者は音信不通...
近隣で駐車場に成り得る売り物件もあるけれどバカ高い...
これに７８０万円は出せんわな...
こっちは１００分の１以下で買ってんのに...
ただ、この鉄骨を組む見積りが約６５万円(^^;
物件価格の９倍か（笑）
でも、近隣とは言えない近隣で借りられても１台５０００円ぐらい。
６５万円かかってもでも駐車場にしたほうが得策だと思うなー
ここも駐車場が無くても貸せんことはないけど
ゼロと１では天地ほども違うね。
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