岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
　　瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
　５月 ２３日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１みっちゃん（女性）
　２ryokoさん（女性）
　３真中さん（女性）
　４こももさん（女性）
　５じいじさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
５月 　３日（水祝）１２時半〜 mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 　７日（日）　１２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水）　１２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土）　１２時半〜 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火）　１２時半〜 よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金）　１２時半〜 トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土）　１２時半〜 トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火）　１２時半〜 mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　　瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２８日（日）　１２時半〜 見学会予定　赤磐市

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


岡山は田舎なんで完全に車社会。


駐車場の有無は、募集や賃料に大きく影響を及ぼします。


ボロ戸建てをこよなく愛する我々のターゲットは


基本的にファミリー世帯。


ご主人と奥さんで１台ずつなんてのはよくあるケースで


今やほぼ２台分が必須に近い感じ。


お子さんが大きいと３台目も...


もちろん１台分でも貸せることもあるし


駐車場無しだって貸せる場合もあります。


そこら辺は立地やターゲット、賃料次第だったりします。


かなり街中だったり、


生活保護の方がターゲットだったり


賃料が激安だったりね。


でも、やっぱり２台分以上ないと苦戦する確率が高い(◎_◎;)



基本的に街中だと土地値がそれなりにあるので


それなりにまともな物件を激安で買うのは難しい...


そうなると、必然的に郊外の物件が多くなるわけですが


昔の物件って、駐車場がゼロか１台のケースが多い(;´Д｀)


３０年も４０年も前だと一家に２台以上なんて想定していないんですよね...


...


じゃあどうするか。


近隣で確保するか、敷地内でどうにかするか...


できれば敷地内で確保しておきたいもんです。



例えば、OCさんが第３６回あみだくじで獲得した物件は

関連記事
2017年03月15日　購入費用を逆算
2017年04月03日　おススメする要因
2017年04月24日　水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日　ポイントはどれだけ直さないか？


駐車場が無い(◎_◎;)


そんな時は、ブロック塀を壊して確保します。



ここの場合、ブロックを壊してもまだ狭く


軽四で助手席側からしか乗降できない...


ということでOCさんが隣地の方と交渉して


隣地との境界にあるブロック塀も壊すことに(^^;


こももさん１号でもやってたね(^^)v


これなら運転席側のドアの開閉も可能に。


乗降の際は隣地に入ってしまうけれど


まぁそこはお互い様ってことで(^^;


ここ、駐車場が無くても貸せないことはないけど


ゼロと１では天地ほども違いますからねー(◎_◎;)


予算は１０万円もあればいいんじゃないかな？




同様に駐車場のない、


ゆうさんが第３４回あみだくじで当たった


ななまんごせんえん平屋。

関連記事
2017年01月20日　ラクショー
2017年02月05日　負けじと探索してみたものの...
2017年02月07日　差は開く一方です。
2017年02月15日　史上最多５物件弾丸ツアー
2017年02月16日　野となれ山となれ
2017年03月30日　今日は３つ決済がありました。


ここは、高低差があるので


ご近所さんのように鉄骨で組んで確保を計画中。



ここに組めれば１台分は確保できます(^^;



この物件、かなり遠くでないと駐車場が確保できない(-_-;)


近隣に空き地があるんですけど所有者は音信不通...


近隣で駐車場に成り得る売り物件もあるけれどバカ高い...



これに７８０万円は出せんわな...


こっちは１００分の１以下で買ってんのに...



ただ、この鉄骨を組む見積りが約６５万円(^^;


物件価格の９倍か（笑）


でも、近隣とは言えない近隣で借りられても１台５０００円ぐらい。


６５万円かかってもでも駐車場にしたほうが得策だと思うなー


ここも駐車場が無くても貸せんことはないけど


ゼロと１では天地ほども違うね。



安く買ってればこそだよね(^^;



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました