岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



さて、この時点で


土地　50万円

建物　200万円

仲介手数料　126,000円

登記関連費用　120,000円

火災保険　12,940円

不動産取得税　81,700円


ここまで


2,840,640円



さて、ここからどれぐらい


リフォーム費用をかけましょうか...



たたみ　や　ふすま　を交換しましょうか...


それとも洋室にリフォームしましょうか...


水回りも変えましょうか...




なんてことをやってたら


やはり50万〜100万は必要になるでしょう。




リフォーム代が


50万円なら　3,340,640円...


100万円なら　3,840,640円...


...



実際に貸している家賃は


43,000円




なので、年間　516,000円



リフォーム50万円　3,340,640円なら


利回り　15.4%



リフォーム100万円　3,840,640円なら


利回り　13.4%


...



土地・建物を250万円で買った場合


実質　13〜15%程度は


確保できるんですね。


預貯金や金融商品では考えにくい利回りですよー




土地がありますから


比較的出口も見えやすいですし


危険度が低く、安定的に収益を得ることができる


投資だと思うのはわたくしだけでしょうか




ちなみに、わたくしがこの物件に使った


リフォーム費用は...


...


...


０円です



2,840,640円に対して、家賃516,000円ですから


利回りは 18.1%




つづく




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