岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



例えば


１Kの部屋で、退去後のリフォームの見積もりを取って


こんな感じであがってきたとします。


↓↓↓↓↓↓↓↓


見積もり

クロス　40m　　32,000円

ルームクリーニング　一式　　12,000円

クッションフロア　一部補修（1�u）　2,500円　

鍵交換代　一式　　6,300円


計　52,800円


...


きれいな形で次に貸そうとした時に


52,800円　を業者に支払わないといけないのか...




タバコこそ吸っていないものの


長く住んでいたからクロスも全部交換したいし...


でも、経年劣化もあるからなー


いまどき、全額入居者負担にするのも難しいしなー


...



昔は、みーんな無知でしたから


全額入居者負担なんかはへっちゃらで通ってたんですけど


いまどきは、その手の情報も簡単に手に入りますし


都会でのトラブルなんかが


よくマスコミに取り上げられますから


結構みなさん詳しくなってるんですよねー


本人は詳しくなくても、


親戚や友人で詳しい奴を引っ張り出してきたりとか


まぁ何かと面倒なことも多くなりましてねー


...


実はですね


儲けるためでなく


トラブルを避けるためには


金額を膨らませたほうがスムーズなんですよ。




よくわかりませんね



つづく




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