岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ４年まで。売却済含む）


★令和５年購入物件

R5(23)年1月31日(50歳) 　玉野市八浜（物件38号の西隣）　
☆土地14号（八浜４号）　土地購入　62.89坪　150万円　坪2.31万円
　
R5(23)年2月21日(50歳) 　玉野市八浜（土地14号の北隣）
☆物件43号（八浜５号）　中古購入　79.42平米　80万円

R5(23)年3月10日(50歳) 　瀬戸内市牛窓
☆物件46号　中古購入　177.21平米　　X万円...
　道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳)　倉敷市三田
☆倉庫４号　イナバガレージを新築
　3.63×6.275　22.77平米（6.89坪）
　R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳) 　倉敷市鶴形
☆物件44,45号　中古購入　309.22平米　5900万円
　H31年築の戸建賃貸２棟＆月極３台　表面6.3%...
　35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳) 　笠岡市美の浜
☆物件48,49号　新築建売
　48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
　10万円想定で貸せても表面３.９％と絶望的(>_<)
　それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳) 　玉野市八浜（土地13(八浜3)の北隣）
☆物件47号（八浜６号）　中古購入　144.08平米　140万円

R5(23)年5月11日(51歳) 　玉野市和田
☆物件50号　中古購入　162.06平米　0円（手数料11万円）
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳) 　玉野市八浜
☆土地16号（八浜７号）　中古購入　13.26坪　50万円　坪3.77万円
　八浜コレクション？月極Ｐで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳) 　中区国富　※電柱２
☆物件52号　中古購入　112平米(33.88坪) 25万円
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳) 　北区岩井　
☆物件51-1,2号　中古購入　165.30平米(50坪)400万円
　平屋２戸１。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳) 　玉野市玉５
☆物件53号　中古購入　119平米(35.99坪)35万円
　山の中腹。飲食店できんかな？またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳) 　玉野市玉４
☆物件55号　中古購入　67.8平米(20.5坪)70万円
　店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳) 　南区浜野
☆物件54号1~8　中古購入　1170平米(353.92坪)　6000万円
　平屋８棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳) 　玉野市向日比２
☆物件56号　中古購入　152.06平米(45.99坪)30万円
　民泊？にいいかも？　またもや誰も買わないから...
　（R5年9月25日Ｏ村さんにパス）

R5(23)年10月3日(51歳) 　玉野市玉４　契約
☆物件57号　中古購入　66.84平米(20.21坪)40万円
　店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年11月17日(51歳) 　瀬戸内市長船　契約
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年11月30日(51歳) 　玉野市玉４　契約
☆物件59,60号　中古購入　591.73平米(179坪)30万円
　またもや誰も買わないから...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞




☆「忘年会・夜１」平和町 とりえもん16名
　12日（火）19時
　参加予定（定員１６名）
　１わたくし
　２あつさん
　３Ｍ本さん
　４ＤＤＭさん
　５いさむさん
　６いせきさん
　７yazinさん
　８まこりん
　９たかぱぱさん
　10ＯＣさん
　11そうさん
　12みしばさん
　13しのさん
　14ひろしさん
　15さのさん
　16こまっちゃん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
　増枠希望
　１ＨＴさん



☆「忘年会・夜２」奉還町 ryoutei16名
　17日（日）18時
　参加予定（定員１６名）
　１わたくし
　２タマさん
　３ちーこさん（女性）
　４りんしょ〜さん
　５ひろさん
　６Ｄさん
　７なかやん
　８Ｔ本さん
　９やなぎさん
　10u-kiさん
　11麒麟さん
　12みのるさん
　13よーすけさん
　14ＲＹさん
　15こてつさん
　16


☆「忘年会・夜３」平和町 農業高校レストラン10名
　18日（月）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２モモさん
　３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
　４なおとさん
　５まゆさん（女性）
　６じゅんこさん（女性）
　７たくみさん
　８よしみん（女性）
　９わっきーさん
　10ジェームスさん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。


☆「忘年会・夜４」平和町 焼肉有-ARU10名
　21日（木）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３タマさん
　４ちーこさん（女性）
　５ジャングル大家さん
　６ino上さん
　７たかぱぱさん
　８Ｎ村さん
　９hepaさん
　10あらさん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。


１２月一覧
1日（金）14時「視察」藤戸町天城ファミリーAP＆お茶
6日（水）12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター＆ランチ
7日（木）13時「視察」倉敷市中畝AP＆ランチ
12日（火）19時「忘年会・夜１」平和町 とりえもん16名
16日（土）18時〜天王寺　必殺忘年会
17日（日）18時「忘年会・夜２」奉還町 ryoutei16名
18日（月）19時「忘年会・夜３」平和町 農業高校レストラン10名
21日（木）19時「忘年会・夜４」平和町 焼肉有-ARU10名


１月一覧


２月一覧
10日（土）「セミナー＆懇親会」
11日（日）「新年会」


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日のなかやん１号のお話。


関連記事
2023年12月01日　玉野はなかなか決まらんな〜



残念ながらキャンセルですと...




こういう可能性はよくあるんだけど


なかやんからは「契約」をしたって聞いたんだよね。




で、実際「契約」はしてたのに、それでもキャンセルだわ...





これはね、率直に言って、やり方が悪かったんだよね...





不動産屋さんはよく頑張ってくれたみたいでね。


わたくしもよく知る会社ですけど


こんなに早く決めてくれるなんてめちゃくちゃ意外でねー




だって、普段、賃貸はあまりやっていないところなんで^^;




今回は、だからこその悲劇だったと思います...





「契約」、ここまで早々に進めるのはとても大事なことです。




ただ、わたくしがなかやんから聞いたイメージでは


「契約（＆決済）」と思っていました。




「契約」→契約書に署名捺印

「決済」→契約金の支払い




何度も何度も何度も、ブログには書いてきましたよね...




今回は「契約」したのにキャンセルです...


「決済」はしていないんですね...





売買は「契約」時に、手付金を払うので


一定の抑止力が働きますわね。


キャンセルには、手付金の放棄か倍返しが待ってるわけですから。





でも、賃貸の契約で「手付金」いうんはもらわないんですよ...



それこそ２０年前ぐらいまではもらっていましたね。




名目的には「入居申込金」ということで


実質的に「手付金」として預かって、最後の決済時に充当するんですね。




まぁ人質みたいなもんです。


キャンセルしたら返せませんよと。




で、実際にキャンセルになったら


この「手付金」を大家に渡さずに、


不動産屋が受領して売上にしていたんですよね...




それが当たり前で教えられてきましたけども


時々、「手付金」を返してくれってお客もいてね。




そもそも、不動産屋が受領する趣旨のものではないですから


揉めても面倒なんで、言ってくる客には返してたんですよね。





別の考え方では


仲介手数料というのは、いわゆる「成功報酬」ですから


「仲介」が成功した時点で、「報酬」が発生するはず。




この「仲介」が成功した時点というのが


「契約」が完了した段階なんですね。





売買でも気をつけてくださいよ。




契約して、売主に手付金を払って、


手付解除期間中にキャンセル、


要は、手付金を放棄してキャンセルしたとしても


契約は完了（仲介は成立）してるんですから


不動産屋への仲介手数料の支払い義務はあるんです。



これで、Ｔ本さんが泣く泣く払ったと聞いたことがあります...




なので、今回の賃貸の件でも同様に捉えることはできますが


結局のところ、お金は払っていないんだから


逃げ切りを許してしまうことになりますわね...




もちろん、双方署名捺印の契約書はあるんですから


裁判でもすれば１００％勝てると思いますけども


家賃４万なにがしで、裁判をするのか？


ってことになりますわね...




なので、このクラスの賃貸契約書だけでは


実質的な力はなーんもないんです。




だから、入金を急ぎなさいと...


目安は、申し込みから１週間。




お金が一番パワーがあります。


払ったほうは少しでも取り返したい。




契約書は、遠方に郵送とかのケースもあるけど


お金はすぐにでも振り込める。




まずは、お金。


そして早めに契約書の回収。




お金をもらっていれば


契約書の回収がまだでも戦える。




お金を指示通り払ったということは


契約する意思があったということだから。





民法では「諾成（だくせい）契約」といって


書面なんかなくても、お互いが言えば成立なんです。




入居者が「借ります」と言って、大家が「貸します」と言えば


契約書を作る前に、すでに成立しています。



契約書＆重要事項説明書を作って、


その不動産屋の宅建士が重要事項説明をして


双方が署名捺印をすれば、


仲介手数料の受領義務も満たします。




だから、今回は１００％勝てます。


が、実際は戦うより、次を早く見つけたほうがいいんですね。




残念ながら、それだけの話しです...




「入金（決済）」が大事というのはこういうことです。




申し込み後の最優先事項として認識してください。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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