岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

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＜イベントのお知らせ＞

☆「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
　16日（土）10時〜
　参加予定（定員８名）
　１Ｋ本さん
　２じいじさん
　３よーすけさん
　４Ａ藤さん
　５ryokoさん（女性）
　６よーこさん（女性）
　７Ｊ子さん（女性）
　８わたくし
　※満席になりました。
　※もう一台出せるなら追加も可能ですが...
　　希望者は連絡ください。

２月
2日（土）11時〜
　北区津高水没アパート見学２日目
13日（水）11時半〜
　「視察」玉島100万円台戸建＆ランチ
16日（土）10時〜
　「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
　　K本さん高松市戸建ビフォー見学
　　ランチはどっかでうどんでも
　　ついでに場外馬券場で競馬体験
20日（水）11時〜
　ayakoさん沼25万円ボロのほうのアフター見学＆ランチ
20日（水）15時〜
　見学会予定（並木町）
22日（金）11時〜
　見学会予定（玉島）
23日（土）11時〜
　ひろさん１号玉野平屋アフター見学会
23日（土）13時〜　
　必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日（日）必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、ある情報が入ったので


先着順で配信しましたが


なかなかのスピード感で動きがありました。


やっぱりそれなりの案件だと早いですね(^^;


早さにびっくりした人もいるでしょうし


自分はどのタイミングだったのか気になる人もいるでしょう。




実際、どれぐらいのスピード感だったか


時系列で公開しておこうと思います。




9:22　メール配信

9:25　Ｓ農さん返信あり　資料ほしい。
　　　銀行に持ち込みたいが来週になる...

9:33　ＯＣさんTELあり　資料ほしい。
　　　これから見に行く。



　早速見に行くとは、動きが早いですねー





9:36　こももさんLINEあり　資料ほしい。

9:47　トナカイさん返信あり　資料ほしい。
　　　銀行に聞いてみます。

9:48　ＨＴさんLINEあり　融資でいきたいがどうか？
　　　銀行にきいてみます。



　早くも判断が形成されています。
　具体的に持ち込み先も決まっていて
　あとは銀行の返答次第ですね。
　


　
10:01　ロバートＳ田さん返信あり　エントリーしたい。質問。

10:05　かやのさんLINEあり　資料ほしい。
　　　　精査します。

10:27　ＯＣさんTELあり　質問。
　　　　入居時期、属性、滞納有無など



　ある程度詳細は把握しておきたいですもんね...
　ただ、今回はスピード勝負。
　返事を待つ時間があるかどうか...




10:39　ＩＷ本さん返信あり　フルローンいけますかね？

10:47　ＨＴさんLINEあり
　　　　銀行いけそうです！

10:54　ロバートＳ田さんLINEあり　申込したい。



　早い。もうどちらかで買付ですね。
　スタートから約１時間半ですか。




　実質、ここで終了でした。





以降は

11:01　りょういちさん返信あり　資料ほしい。

12:09　まゆさん返信あり　資料ほしい。
　　　　銀行に持ち込んでみたい。

12:14　まっきーさんLINEあり
　　　　申込したいがまだ大丈夫か？

12:24　けんさん返信あり　資料ほしい。

14:17　Ｎ村さん返信あり
　　　　できれば購入したい。

14:47　なおとさん返信あり　未登記ありますが大丈夫？

15:05　むさしさん返信あり　見に行きます。

16:16　デンチさんLINEあり　資料ほしい。





見えないところでは、


こんな流れで進んでいました(^^;






地目に田が残っているとか


未登記建物があるとか


いくつか問題はありますが


そんなことはあとで調整すればいいんでね。


まずは買付入れて優先権を確保することでしょう。





融資を受けてするなら


事前に様子を把握しておくとかしないとね。


ある程度状況が理解できていれば


たぶんこの案件ならいけるとか


なんとなく自分でもわかってくるんですけどねー


案件がきてから考えてたら勝てんよね...





判断の早かった人は

・その場所のことを、見に行かなくても把握している。
・自分の融資の可否を概ね把握している。





普段から見て回っていたりすることで


その土地の良し悪しや、坪単価を把握してるんですよね。


だから、パッと見ただけで


ここなら大丈夫とか


ここなら坪いくらぐらいだから安いとか


すぐに判断できる。




普段から銀行へ持ち込んでいたりしたら


なんとなくわかってもくるからね。





結局、普段の動きがこういうところで出てくるんよねー




いろんな場所を見ておく

銀行の様子を探っておく




ライバルに勝とうと思ったら


準備が大切ですよ。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました