岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆わたくしのアパート１号完成見学＆
　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
　　２月１０日（土）１２時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１norikoさん（女性）
　　　２ひろさん
　　　３namiさん（女性）
　　　４たくやさん（初登場）
　　　５なつさん（女性）
　　　６こももさん（女性）
　　　７摂津屋さん
　　　８児島大家さん
　　　９N村さん奥さん（女性）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆DIY教室　ジョリパット塗り＆ランチ
　　２月１２日（月祝）
　　　参加予定（定員10名）
　　　終日
　　　　１ryokoさん（女性）
　　　　２じいじさん　　
　　　　３たろぽんさん　
　　　　４まっきーさん　
　　　　５とっこさん（女性）
　　　　６わたくし
　　　午前、ランチ
　　　　１りょういちさん　
　　　　２なつさん（女性）
　　　ランチ、午後
　　　　１こーへーさん　午後から
　　　　２じょーさん　ランチから
　　　　３真中さん　　ランチから
　　　※道具はこちらで用意しています。
　　　※汚れてもよい格好でお願いします。
　　　※満席になりました(-_-;)
　　　

　☆わたくしのアパート１号完成見学＆
　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
　　２月１３日（火）１２時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１norikoさん（女性）
　　　２たかぱぱさん
　　　３麒麟さん
　　　４わたくし



＜イベント一覧＞
２月
　６日（火）１３時　〜北区相談日
１０日（土）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
１２日（月）１１時　〜DIY教室　ジョリパット塗り
１３日（火）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
１７日（土）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学会＆ランチ１日目
１９日（月）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学会＆ランチ２日目
２０日（火）１８時　〜勉強会（退去関連）＆ディナー
２４日（土）１３時　〜勉強会（退去関連）＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


平成３０年度の太陽光の買取価格が決まりましたね。

太陽光発電、固定買い取り価格を引き下げ
平成３０年度は１キロワット時当たり１８円に




１８円（税込19.44円）ですか...


随分安くなりましたね〜(;´Д｀)





昨年（29年）導入した赤磐市12kwは


２１円(税込22.68円)でしたから３円ダウン...




一昨年（28年）に導入の植松39.77kwは


２７円(税込29.16円)でしたから９円ダウン(;´Д｀)


３分の２ですね...




25年の門田本町20kwは


３６円(税込38.88円）だから１８円ダウンで


ちょうど半額になりました(◎_◎;)




それに合わせて設備価格も下がっているので


屋根上の場合


今も利回り１２％〜は出せるようですが。






実は、１月に購入した総社のアパートの屋根上も検討してね。


１６ｋｗ程度は載るということだったんだけど


だいたい１ｋｗあたり年間１０００ｋｗｈ発電するとして


１６ｋｗで年１６０００ｋｗｈ。



それに３０年度の税込１９．４４円を掛けると


年の売電金額は３１万円ほど...


月だと２．６万円ぐらい...




築３０年の建物に載せて


たった月２．６万円で２０年縛られるのもな...
※固定買取が２０年なので




すでに築３０年なんだから


その間に解体や建替えなんてことになると思うんよね...


そうなると


パネルなどの撤去移設が絡んでくるしね...


どれぐらいかかるんだろうね...




仮に１５年後に建替えになったとして


固定買取期間がたった５年残ったパネルとかを


お金掛けてどっかに移設するかね？


或いはそこに新築した上に再度載せるかね？



買取金額は月２．６万円で残り５年なのに...





じゃあ固定買取の終わる２０年後まで待つと


建物は築５０年...


もう解体か建替えよね...


そのタイミングでパネルなどは撤去？


まだまだ使えそうな感じもする中で


もったいない気もするよね...


ちなみにその時、


わたくしは６５歳(;´Д｀)


そこから新築する目はもうないかなー




屋根上でやるんなら


やっぱり新しめの建物に載せて


同じように古くなっていくのがいいと思うね。




でも屋根の上って普通はそんなに広くないよね。


総社のアパート上で１６ｋｗの


年３１万円の月２．６万円ほど...


これが５年前の３６円(税込38.88円）だったら


単純に倍の年６２万円、月５．２万円でしょ。




利回りはほぼ同じでも


買取価格が半分になるってことは


同じ面積で上げられる売り上げが半分になるってことよね...


設備価格が下がるから投資額は下がるけれど


売上もわずか...




古くて小規模な屋根上でってのは


いよいよもう面白味がないんじゃないかなー




ということで総社アパートに載せるのはやめときます(-_-;)




おしまい




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