2018年01月28日
70万円で取ってきたよ。
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
6分の5が空きだけど...
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<イベントのお知らせ>
☆赤穂市 中古アパート視察
30日(火)12時
参加予定(定員5名)
1かやのさん(初登場)
2こももさん(女性)
3児島大家さん
4じいじさん
5わたくし
※満席になりました。
※赤穂集合をご希望の方はご連絡ください。
1S農さん(赤穂集合)
2こーへーさん
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
19時 〜新年会第三弾(北区本町)
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜デンチさん1号戸建ビフォー見学会2日目
&倉敷大家さん中庄6号アパート見学&ランチ
30日(火)12時 〜赤穂市 中古アパート視察
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は市内は雪でしたね(◎_◎;)
市内南部はさすがに積もらんけど
寒いといろいろ痛む...
はよ暖かくならんかな〜(;´Д`)
...
そんな中、今日はひとつ決済に。
ここで登場した備中高松の戸建。
関連記事
2018年01月17日 70万円前後での攻防戦か...
土地が170.41平米(51.54坪)
建物は昭和54年築
1階 49.27平米
2階 26.49平米
計75.56平米の4DKと
手頃な大きさ。
賃貸に出すならこれぐらいまでがいいね。
できればもう少し小さくてもいいけど。
再三再四書いてるけど
大きすぎると直すところが増えるからね〜(;´Д`)
市内郊外ならどこも似たり寄ったりの利便性だし
入居者層も似たり寄ったり。
普通にリフォームした古い戸建を希望する人は
そんなに家賃出してくれんから(;´Д`)
せいぜい4〜6万円の間よ。
あとは、若干の利便性の差とか
駐車場の台数とか
ペットでの加算とかかな。
60平米が120平米になっても
家賃は倍にはならんよ。
60平米でも4〜5万円
120平米あってもせいぜい6万円台。
7万も8万も取れんからな...
6万円を超えてくると決まりにくくなるし
それなりの場所で
それなりのクオリティーや
特殊性、希少性がないとなかなかそこまではね...
貸せる家賃が面積によって大きく変わらんのなら
リフォーム代はなるべく少ない方がいいよね。
家が大きくなるより
駐車場が増える方が効果的。
家が10平米増えても家賃は変わらんけど
駐車スペースが1台増えたらUPを促しやすい。
駐車場代って大概4〜5千円ぐらいはするって
なんとなくインプットされてるから
値段の上がる理由がわかりやすいんよね。
家はあまり大きすぎない方がいいよー
さて、今回の備中高松。
家賃4万円は最低ラインかなー
4.5万円ぐらいまではいけるかもしれんね。
4万円なら年48万円
4.5万円なら年54万円
残置物が無いのがありがたい(^^;
もう4年住んでいないそうで
そこそこリフォームは必要だけど
それでも100万円あれば足りるでしょ。
今日お支払いしてきたのは
土地建物 70万円
固定資産税日割 21218円
仲介手数料 37800円
約76万円
固定資産評価が
土地 310万円
建物 112万円
あったんで結構安いと思うよ。
もし全部で200万円かかったとしても
4万円なら 24%
4.5万円なら 27%
そんなにかからんだろうから
30%超えも狙えそうじゃなー
特に初心者には取っつきやすいと思うけどね。
ベテランには楽勝過ぎてこんなんおもろないでしょ?(笑)
さぁ、勇気が持てる新チャレンジャーは現れるかな??
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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☆赤穂市 中古アパート視察
30日(火)12時
参加予定(定員5名)
1かやのさん(初登場)
2こももさん(女性)
3児島大家さん
4じいじさん
5わたくし
※満席になりました。
※赤穂集合をご希望の方はご連絡ください。
1S農さん(赤穂集合)
2こーへーさん
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
19時 〜新年会第三弾(北区本町)
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜デンチさん1号戸建ビフォー見学会2日目
&倉敷大家さん中庄6号アパート見学&ランチ
30日(火)12時 〜赤穂市 中古アパート視察
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は市内は雪でしたね(◎_◎;)
市内南部はさすがに積もらんけど
寒いといろいろ痛む...
はよ暖かくならんかな〜(;´Д`)
...
そんな中、今日はひとつ決済に。
ここで登場した備中高松の戸建。
関連記事
2018年01月17日 70万円前後での攻防戦か...
土地が170.41平米(51.54坪)
建物は昭和54年築
1階 49.27平米
2階 26.49平米
計75.56平米の4DKと
手頃な大きさ。
賃貸に出すならこれぐらいまでがいいね。
できればもう少し小さくてもいいけど。
再三再四書いてるけど
大きすぎると直すところが増えるからね〜(;´Д`)
市内郊外ならどこも似たり寄ったりの利便性だし
入居者層も似たり寄ったり。
普通にリフォームした古い戸建を希望する人は
そんなに家賃出してくれんから(;´Д`)
せいぜい4〜6万円の間よ。
あとは、若干の利便性の差とか
駐車場の台数とか
ペットでの加算とかかな。
60平米が120平米になっても
家賃は倍にはならんよ。
60平米でも4〜5万円
120平米あってもせいぜい6万円台。
7万も8万も取れんからな...
6万円を超えてくると決まりにくくなるし
それなりの場所で
それなりのクオリティーや
特殊性、希少性がないとなかなかそこまではね...
貸せる家賃が面積によって大きく変わらんのなら
リフォーム代はなるべく少ない方がいいよね。
家が大きくなるより
駐車場が増える方が効果的。
家が10平米増えても家賃は変わらんけど
駐車スペースが1台増えたらUPを促しやすい。
駐車場代って大概4〜5千円ぐらいはするって
なんとなくインプットされてるから
値段の上がる理由がわかりやすいんよね。
家はあまり大きすぎない方がいいよー
さて、今回の備中高松。
家賃4万円は最低ラインかなー
4.5万円ぐらいまではいけるかもしれんね。
4万円なら年48万円
4.5万円なら年54万円
残置物が無いのがありがたい(^^;
もう4年住んでいないそうで
そこそこリフォームは必要だけど
それでも100万円あれば足りるでしょ。
今日お支払いしてきたのは
土地建物 70万円
固定資産税日割 21218円
仲介手数料 37800円
約76万円
固定資産評価が
土地 310万円
建物 112万円
あったんで結構安いと思うよ。
もし全部で200万円かかったとしても
4万円なら 24%
4.5万円なら 27%
そんなにかからんだろうから
30%超えも狙えそうじゃなー
特に初心者には取っつきやすいと思うけどね。
ベテランには楽勝過ぎてこんなんおもろないでしょ?(笑)
さぁ、勇気が持てる新チャレンジャーは現れるかな??
おしまい
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