2020年11月13日
滞納発生
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
27人で作った会社で買った記念すべき１号
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
今回は18人34口で購入。
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
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＜イベントのお知らせ＞
１１月
☆「視察」玉野市宇野戸建＆ランチ＆植松倉庫
16日（月）13時
１わたくし
２Dさん
３オタさん
４タマさん
５モモさん
☆「勉強会」17日（火）18時～20時 東区広谷
７日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
参加予定（定員９名）
１わたくし
２ＨＴさん
３しのさん
４ミッツさん
５しんさん
６しーさん（女性）
７Ｍ本さん
８かおりん旦那さん
９よーこさん（女性）
※満席になりました。
☆「見学会」こまっちゃんガレージハウスビフォー＆お茶
18日（水）15時
☆「見学会」麒麟さん横井上戸建２棟工事中＆ランチ
19日（木）12時
☆「視察」大和町戸建＆お茶
19日（木）15時
☆「セミナー」必殺大家人さん１回目
12月5日（土）13時半
参加予定（セミナー３４名、※懇親会１２名）
※１必殺さん
※２わたくし
３カリラさん
４タマさん
５namiさん（女性）
※６Ｏ幡さん
※７Ｆ原Ｈさん
８オタさん
※９まっきーさん
※10ＲＹさん
11ゆういちさん
※12じょーさん
※13やなぎさん
14（初）
15しーさん（女性）
16Ｎ岡さん（女性）
17こまっちゃん
18Ｏ村さん
19こはらさん（女性）
※20しんさん
※21ＨＴさん
※22ひろた＠さん
※23りんしょ～さん
※懇親会は満席。以降はキャンセル待ち。
ある程度人数がまとまれば店と増枠を話してみます。
※24Ｍさん
25しいたけさん
26３Ｍさん
27かりんさん（女性）
28かなさん（女性）
29みしばさん
30OKOさん
31やまさん
32オーディンさん
※33minakoさん（女性）
34まこりんさん
満席になりました...
キャンセル待ち希望は連絡ください。
１１月一覧
3日（火,祝）11時～13時「勉強会」２日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日（水）13時「視察」
中区平井戸建＆ランチ
6日（金）11時～13時「勉強会」３日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日（金）14時「視察」
東区古都南方戸建２棟＆amiさん鉄戸建アフター
8日（日）10時半「視察」
備前市三石戸建＆ランチ
9日（月）11時～13時「勉強会」４日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日（月）14時「見学会」
摂津屋さん牟佐平屋アフター＆お茶
10日（火）12時「視察」
撫川ＡＰ＆ランチ
12日（木）11時～13時「勉強会」５日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日（木）15時「見学会」
共同購入２号京山ＡＰ
12日（木）15時「視察」
北区菅野＆お茶
13日（金）11時～13時「勉強会」６日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日（月）13時「視察」
玉野市宇野戸建＆ランチ
16日（月）16時「見学会」
わたくしの植松倉庫
17日（火）18時～20時「勉強会」７日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
18日（水）15時「見学会」
こまっちゃんガレージハウスビフォー＆お茶
19日（木）12時「見学会」
麒麟さん横井上戸建２棟工事中＆ランチ
19日（木）15時「視察」
大和町戸建＆お茶
30日「勉強会」東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
１２月一覧
5日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん１回目
12日（土）13時半「セミナー」
ふん様、ポールさん（ゲスト ニーノさん）
※参加者が殺到する恐れがあるので抽選が有力です。
１月一覧
16日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん２回目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
家賃滞納いうのは大家の大敵ですが
わたくしの物件で滞納が出ましてねー(;´Д｀)
払うべき時期に払っていないということですけども
一般的なタイミングは
月末までに翌月分を払うという流れ。
契約によっては２７日までにとか
生活保護なら翌５日とか
年金なら隔月１５日とか
数パターンありますけど
ほとんどは月末最終日が約定日でしょう。
うちもそうなんで、滞納というと
翌１日に入金がなければ滞納ですね。
ただ、誰でもうっかりはあるので
１日に入金がないからといって
滞納常連者でもない限り
いきなり目くじらを立てたりもしないです。
数日待ってみて、それでも入っていなければ
「〇月分の家賃が入っていないんですけど」
「お忘れでないですかー？」
みたいに緩く連絡してみたりします。
ほとんどはそれで解決します。
わたくしは、それでも入らないようなら
保証会社発動の処理をしますけど
いきなり月初の１日から発動させてももちろん構いません。
ただ、あまりのんびりしすぎるのは禁物。
わたくしがよく使っている「全保連」は
約定日から３１日以内に報告しないと
免責になってしまうので(;´Д｀)
なので、１０月３１日に１１月分が入っていなければ
１１月末ぐらいまでには報告しないと
１０月分家賃は自分で回収する羽目になります(-_-;)
この全保連は３１日以内ですけど
保証会社によっては約定日から７日以内とか
厳しめのところもあるので
約定日の翌日とか遅くても数日以内には
入金確認をすることを強くおススメします。
わたくしが不動産屋に勤めていたころ
ある家主から電話があって
「そちらのお店が決めてくれた〇〇さん」
「家賃が入っていないんよ...」
「あら(-_-;)」
「じゃあ保証会社発動しましょうか」
「いつのが入っていないんですか？」
「それが〇月からで、６か月分...」
「えっ！？」
「なんでそんなに！？」
「記帳に行ってないんですか？？」
「入ってると思って...」
「いやいやいやいや...」
「保証会社は１か月以内ぐらいに連絡しないと」
「免責で払ってくれないんですよ(;´Д｀)」
金持ち大家さんならそれでもいいかもしれんけど
零細大家はしっかりせんといけんよ(;´Д｀)
で今回、わたくしの物件で滞納が発生しましてね～(;´Д｀)
いつも月末最終日には記帳にいきますけど
翌月の頭でも入っていなかったので...
まだ入居数か月なんで
ひとまず決めてくれた不動産屋に連絡したところ
その担当者が退職(;´Д｀)
まぁ不動産屋あるあるなんですけど...
で、たまたま電話に出た事務員の女性の方が
「入居者に連絡してみます。」
というので任せてみることに。
今回の方が決まった際のやり取りで
何度かこの店に訪問した際にもこの方がいらして
まだ入社して間もない雰囲気だったんですけど
最初の滞納なんで
まぁ一発目の入居者連絡ぐらいはしてもらおうかと。
で、この事務員さんからの折り返し内容が
「あれ？カードで落ちてると思うんですけど...」
「落ちていないようなら１１日までには入れます」
「って言ってるんです。」
「ん？」
「カードの引き落としなんかないですけど？」
「ですよね...」
「まぁ１１日って言ってるんなら」
「そこまで待って」
「入っていなければ即保証会社発動しますわ」
ってことで待つことに。
あほがすっとぼけやがってからに...
どうせ入らんじゃろ...
ってことで、案の定１１日にも入らず。
で、１２日が忙しかったんで
１３日にこの不動産屋に連絡しようと思っていたところ
ちょうどその事務員さんから電話が。
「入居者から連絡がありまして」
「今月末までには払う」
「といっているんですが...」
「あとは直接やり取りしてもらえませんか？」
「いや。もうやり取りはしないです。」
「保証会社発動しましょう。」
「全保連の代位弁済請求したことあります？」
「ないです（汗）」
「誰かそこに営業マンの方います？」
「たぶんやったことあると思うんで」
営業マンと替わる。
「ぼくもやったことないんです」
「じゃあ、そこパソコンありますよね？」
「全保連のホームページ開けます？」
「はい。別のパソコンで」
「しばらくお待ちください。」
...
...
...
待つこと７分...
あり得ん...
こりゃ絶対的外れなことやってるわな...
一旦切って、こちらからかけなおし。
すると事務員さんが出た。
「ちょっと長すぎるでしょ？？」
「全保連のホームページ開けません？？」
「いまやってるんですけど」
「ログインできなくて...」
「いやいや（汗）」
「普通に、yahooとかGoogleとかで検索すればいいから(;'∀')」
「それならできるでしょ？」
「はい」
「出ました？」
「はい」
「その画面の下のほうに...」
そんな感じで該当ページまで連れて行って
代位弁済請求書をダウンロードさせて
書くところを教えて
どうにかこうにか全保連にFAXいれてもらえそうです(^^;
この代位弁済請求書に
不動産屋がハンコ押すところがあるんで
それが面倒なところです(;´Д｀)
「最初だけ御社の印鑑がいるんで面倒なんですけど」
「次回以降は日付とかを変えれば使いまわしできるんで」
「それを保管しておいてください(^^;」
「近々それをもらいにいって」
「次回以降はこっちでFAXしますんで(^^;」
「ご丁寧にありがとうございました(^^;」
ふぅ...
くたびれました(^^;
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
27人で作った会社で買った記念すべき１号
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
今回は18人34口で購入。
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
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＜イベントのお知らせ＞
１１月
☆「視察」玉野市宇野戸建＆ランチ＆植松倉庫
16日（月）13時
１わたくし
２Dさん
３オタさん
４タマさん
５モモさん
☆「勉強会」17日（火）18時～20時 東区広谷
７日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
参加予定（定員９名）
１わたくし
２ＨＴさん
３しのさん
４ミッツさん
５しんさん
６しーさん（女性）
７Ｍ本さん
８かおりん旦那さん
９よーこさん（女性）
※満席になりました。
☆「見学会」こまっちゃんガレージハウスビフォー＆お茶
18日（水）15時
☆「見学会」麒麟さん横井上戸建２棟工事中＆ランチ
19日（木）12時
☆「視察」大和町戸建＆お茶
19日（木）15時
☆「セミナー」必殺大家人さん１回目
12月5日（土）13時半
参加予定（セミナー３４名、※懇親会１２名）
※１必殺さん
※２わたくし
３カリラさん
４タマさん
５namiさん（女性）
※６Ｏ幡さん
※７Ｆ原Ｈさん
８オタさん
※９まっきーさん
※10ＲＹさん
11ゆういちさん
※12じょーさん
※13やなぎさん
14（初）
15しーさん（女性）
16Ｎ岡さん（女性）
17こまっちゃん
18Ｏ村さん
19こはらさん（女性）
※20しんさん
※21ＨＴさん
※22ひろた＠さん
※23りんしょ～さん
※懇親会は満席。以降はキャンセル待ち。
ある程度人数がまとまれば店と増枠を話してみます。
※24Ｍさん
25しいたけさん
26３Ｍさん
27かりんさん（女性）
28かなさん（女性）
29みしばさん
30OKOさん
31やまさん
32オーディンさん
※33minakoさん（女性）
34まこりんさん
満席になりました...
キャンセル待ち希望は連絡ください。
１１月一覧
3日（火,祝）11時～13時「勉強会」２日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日（水）13時「視察」
中区平井戸建＆ランチ
6日（金）11時～13時「勉強会」３日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日（金）14時「視察」
東区古都南方戸建２棟＆amiさん鉄戸建アフター
8日（日）10時半「視察」
備前市三石戸建＆ランチ
9日（月）11時～13時「勉強会」４日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日（月）14時「見学会」
摂津屋さん牟佐平屋アフター＆お茶
10日（火）12時「視察」
撫川ＡＰ＆ランチ
12日（木）11時～13時「勉強会」５日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日（木）15時「見学会」
共同購入２号京山ＡＰ
12日（木）15時「視察」
北区菅野＆お茶
13日（金）11時～13時「勉強会」６日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日（月）13時「視察」
玉野市宇野戸建＆ランチ
16日（月）16時「見学会」
わたくしの植松倉庫
17日（火）18時～20時「勉強会」７日目 東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
18日（水）15時「見学会」
こまっちゃんガレージハウスビフォー＆お茶
19日（木）12時「見学会」
麒麟さん横井上戸建２棟工事中＆ランチ
19日（木）15時「視察」
大和町戸建＆お茶
30日「勉強会」東区広谷
サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
１２月一覧
5日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん１回目
12日（土）13時半「セミナー」
ふん様、ポールさん（ゲスト ニーノさん）
※参加者が殺到する恐れがあるので抽選が有力です。
１月一覧
16日（土）13時半「セミナー」
必殺大家人さん２回目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
家賃滞納いうのは大家の大敵ですが
わたくしの物件で滞納が出ましてねー(;´Д｀)
払うべき時期に払っていないということですけども
一般的なタイミングは
月末までに翌月分を払うという流れ。
契約によっては２７日までにとか
生活保護なら翌５日とか
年金なら隔月１５日とか
数パターンありますけど
ほとんどは月末最終日が約定日でしょう。
うちもそうなんで、滞納というと
翌１日に入金がなければ滞納ですね。
ただ、誰でもうっかりはあるので
１日に入金がないからといって
滞納常連者でもない限り
いきなり目くじらを立てたりもしないです。
数日待ってみて、それでも入っていなければ
「〇月分の家賃が入っていないんですけど」
「お忘れでないですかー？」
みたいに緩く連絡してみたりします。
ほとんどはそれで解決します。
わたくしは、それでも入らないようなら
保証会社発動の処理をしますけど
いきなり月初の１日から発動させてももちろん構いません。
ただ、あまりのんびりしすぎるのは禁物。
わたくしがよく使っている「全保連」は
約定日から３１日以内に報告しないと
免責になってしまうので(;´Д｀)
なので、１０月３１日に１１月分が入っていなければ
１１月末ぐらいまでには報告しないと
１０月分家賃は自分で回収する羽目になります(-_-;)
この全保連は３１日以内ですけど
保証会社によっては約定日から７日以内とか
厳しめのところもあるので
約定日の翌日とか遅くても数日以内には
入金確認をすることを強くおススメします。
わたくしが不動産屋に勤めていたころ
ある家主から電話があって
「そちらのお店が決めてくれた〇〇さん」
「家賃が入っていないんよ...」
「あら(-_-;)」
「じゃあ保証会社発動しましょうか」
「いつのが入っていないんですか？」
「それが〇月からで、６か月分...」
「えっ！？」
「なんでそんなに！？」
「記帳に行ってないんですか？？」
「入ってると思って...」
「いやいやいやいや...」
「保証会社は１か月以内ぐらいに連絡しないと」
「免責で払ってくれないんですよ(;´Д｀)」
金持ち大家さんならそれでもいいかもしれんけど
零細大家はしっかりせんといけんよ(;´Д｀)
で今回、わたくしの物件で滞納が発生しましてね～(;´Д｀)
いつも月末最終日には記帳にいきますけど
翌月の頭でも入っていなかったので...
まだ入居数か月なんで
ひとまず決めてくれた不動産屋に連絡したところ
その担当者が退職(;´Д｀)
まぁ不動産屋あるあるなんですけど...
で、たまたま電話に出た事務員の女性の方が
「入居者に連絡してみます。」
というので任せてみることに。
今回の方が決まった際のやり取りで
何度かこの店に訪問した際にもこの方がいらして
まだ入社して間もない雰囲気だったんですけど
最初の滞納なんで
まぁ一発目の入居者連絡ぐらいはしてもらおうかと。
で、この事務員さんからの折り返し内容が
「あれ？カードで落ちてると思うんですけど...」
「落ちていないようなら１１日までには入れます」
「って言ってるんです。」
「ん？」
「カードの引き落としなんかないですけど？」
「ですよね...」
「まぁ１１日って言ってるんなら」
「そこまで待って」
「入っていなければ即保証会社発動しますわ」
ってことで待つことに。
あほがすっとぼけやがってからに...
どうせ入らんじゃろ...
ってことで、案の定１１日にも入らず。
で、１２日が忙しかったんで
１３日にこの不動産屋に連絡しようと思っていたところ
ちょうどその事務員さんから電話が。
「入居者から連絡がありまして」
「今月末までには払う」
「といっているんですが...」
「あとは直接やり取りしてもらえませんか？」
「いや。もうやり取りはしないです。」
「保証会社発動しましょう。」
「全保連の代位弁済請求したことあります？」
「ないです（汗）」
「誰かそこに営業マンの方います？」
「たぶんやったことあると思うんで」
営業マンと替わる。
「ぼくもやったことないんです」
「じゃあ、そこパソコンありますよね？」
「全保連のホームページ開けます？」
「はい。別のパソコンで」
「しばらくお待ちください。」
...
...
...
待つこと７分...
あり得ん...
こりゃ絶対的外れなことやってるわな...
一旦切って、こちらからかけなおし。
すると事務員さんが出た。
「ちょっと長すぎるでしょ？？」
「全保連のホームページ開けません？？」
「いまやってるんですけど」
「ログインできなくて...」
「いやいや（汗）」
「普通に、yahooとかGoogleとかで検索すればいいから(;'∀')」
「それならできるでしょ？」
「はい」
「出ました？」
「はい」
「その画面の下のほうに...」
そんな感じで該当ページまで連れて行って
代位弁済請求書をダウンロードさせて
書くところを教えて
どうにかこうにか全保連にFAXいれてもらえそうです(^^;
この代位弁済請求書に
不動産屋がハンコ押すところがあるんで
それが面倒なところです(;´Д｀)
「最初だけ御社の印鑑がいるんで面倒なんですけど」
「次回以降は日付とかを変えれば使いまわしできるんで」
「それを保管しておいてください(^^;」
「近々それをもらいにいって」
「次回以降はこっちでFAXしますんで(^^;」
「ご丁寧にありがとうございました(^^;」
ふぅ...
くたびれました(^^;
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
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