岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　今回は18人34口で購入。
　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。


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＜イベントのお知らせ＞
１１月
☆「勉強会」12日（木）11時〜13時 東区広谷
　５日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２とかげさん
　３ＯＫＯさん
　４たかぱぱさん
　５yazinさん
　６u-kiさん
　７かなさん（女性）
　８よっさん
　※満席になりました。


☆「見学会」共同購入２号京山ＡＰ
　12日（木）15時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３エムエスさん
　４かなさん（女性）


☆「視察」北区菅野＆お茶
　12日（木）15時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２摂津屋さん
　３ＯＣさん
　４Ｋ本さん
　５Ｏ山さん
　６エムエスさん


☆「勉強会」13日（金）11時〜13時 東区広谷
　６日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２かこちゃん（女性）
　３あつおさん
　４ゆういちさん
　５まこりん
　６やなぎさん
　７みきさん（女性）
　８あゆはこさん
　※満席になりました。


☆「勉強会」17日（火）18時〜20時 東区広谷
　７日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員９名）
　１わたくし
　２ＨＴさん
　３しのさん
　４ミッツさん
　５しんさん
　６しーさん（女性）
　７Ｍ本さん
　８かおりん旦那さん
　９よーこさん（女性）
　※満席になりました。


１１月一覧
3日（火,祝）11時〜13時「勉強会」２日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日（水）13時「視察」
　中区平井戸建＆ランチ
6日（金）11時〜13時「勉強会」３日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日（金）14時「視察」
　東区古都南方戸建２棟＆amiさん鉄戸建アフター
8日（日）10時半「視察」
　備前市三石戸建＆ランチ
9日（月）11時〜13時「勉強会」４日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日（月）14時「見学会」
　摂津屋さん牟佐平屋アフター＆お茶
10日（火）12時「視察」
　撫川ＡＰ＆ランチ
12日（木）11時〜13時「勉強会」５日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日（木）15時「見学会」
　共同購入２号京山ＡＰ
12日（木）15時「視察」
　北区菅野＆お茶
13日（金）11時〜13時「勉強会」６日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日（月）13時「視察」
　玉野市宇野戸建＆ランチ
16日（月）16時「見学会」
　わたくしの植松倉庫
17日（火）18時〜20時「勉強会」７日目 東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
18日（水）15時「見学会」
　こまっちゃんガレージハウスビフォー＆お茶
19日（木）12時「見学会」
　麒麟さん横井上戸建２棟工事中＆ランチ
19日（木）15時「視察」
　大和町戸建＆お茶
30日「勉強会」東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん１回目
12日（土）13時「セミナー」
　ふん様、ポールさん（ゲスト ニーノさん）

１月一覧
16日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん２回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は北区でアパートの視察に。


元は、縦長の２Ｋが１０戸だったのかな？


イメージ的にはこんな感じ。






２０平米ちょいぐらいの部屋で


似たようなのが大量にありますわね。





こういうタイプを持つと


ライバルが多すぎて


家賃や広告料でしか勝負できないので


基本的には賛成ではないです。





が、例外的に持ってもいいかな？というものもあって


家賃が下がりきっている　とか


駐車場が戸数分ある　とか


トイレ風呂が別になってる　とか


要は、客付けに困らないのが条件。



他にも


主要大学が近い　とか


主要駅がすぐ近く　とか


解体後が楽しみな場所　とか


であればなお良し。




それらを満たしたうえで


もちろん安くて高利回りであればですが。






それでも、低額な部屋がたくさんあるというのは


いろいろロスが多くて


家賃収入１００万円なら


家賃２万円×５０戸より


家賃１０万円×１０戸のほうが


断然いいと思っているので


少しでも運営が楽なほうがいいだろうなと。




２０万円の中古車５０台より


１０００万円のベンツ１台のほうがいいですww






もし自分がそういう低額の部屋がたくさんある物件を買うなら


それがたくさん空いているなら


なるべく戸数を減らしたいと考えて


１Ｋ２戸の壁を抜いて２Ｋ１戸にしたいです。





ここで登場した


まこりんさんが一本釣りした新京橋のアパートも


関連記事
2018年03月03日　今日もボロばっかり見てます。



２階の２Ｋ２戸を連結して３Ｋになっていましたし


２つ隣り合って空いていた１階も


同じように連結してめでたく決まっています。


元は、２Ｋ６戸でしたけど


いまは２Ｋ×２戸と３Ｋ×２戸の４戸に。






そんな話しをしたのは


今回のアパートの部屋が連結されていたから(^^;






↓






３階が３部屋連結して１部屋に。


２階も２部屋連結して１部屋に。


全１０室が７室になりました。




１０室だと駐車場も足りていなかったし


この作戦は大賛成と思いました。





以前、ＲＣ４階建ての１Ｋ２０戸ぐらいのマンションでも


コンクリートの壁を抜いて１戸の１ＬＤＫにしてましたねー


さすがにコンクリートだと工事代が高額になりそうですけど(^^;


もちろん構造上支障がないところを抜かないといけないですけど(^^;





大量の小さな部屋を抱えて


それが長期間決まらず困っている方は


隣が空いているなら


この作戦はいいと思いますよ。




１Ｋ２万円２戸が


くっつけて４万円にはならんですけど(^^;




でも、倍の面積で３万円ぐらいにはなるでしょう。


募集もしやすくなるし、空室よりはいいですしね。




ただ、１戸１.５万円とかの倉庫で貸せるなら


連結工事が要らないので


そっちのほうがいいかもです(^^;





なんにしても、頭を柔らかくすることが必要ですね。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました