岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆しっしーさん３号５万円戸建＆
　目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
　　５月２日（水）１２時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１しっしーさん
　　２O幡さん
　　３HTさん
　　４J子さん（女性）
　　５じゅんこさん（女性）
　　６じゅんこさん娘さん（女性）
　　７K本さん
　　８S波さん
　　９じいじさん
　　10OCさん
　　11わたくし
　　12
　　※キャンセル出ました。

☆南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
　　５月７日（月）１２時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　１摂津屋さん
　　２K只さん
　　３こももさん（女性）
　　４N西さん
　　５N西さん奥さん（女性）
　　６T畠さん（安全靴）
　　７Y山さん
　　８しんやさん
　　９わたくし
　　※満席になりました。
　　※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。


＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日、築年数を整理してみました。

関連記事
2018年05月02日　築年数を考えてみた。



２号　平成２１年築　築９年
３号　昭和４６年築　築４７年
４号　昭和４６年築　築４７年
５号　昭和４６年築　築４７年
６号　平成２４年築　築６年
７号　平成２４年築　築６年
８号　昭和４０年築　築５３年
９号　昭和４２年築　築５１年
10号　昭和４５年築　築４８年
11号　昭和４５年築　築４８年
12号　昭和５１年築　築４２年
13号　平成２８年築　築２年
14号　平成２８年築　築２年
15号　平成２８年築　築２年
16-1,2号　平成２８年築　築２年
ﾃﾅﾝﾄ1号　平成２８年築　築２年
AP1号　昭和５３年築　築４０年
17-1,2号　平成２９年築　築１年
AP2号　昭和６３年築　築３０年




わたくし、不動産屋勤務時代の経験上


客付けや管理などの運営面で戸建が有利


と思っていたので、


元々戸建志向が強く


当初は資金面のこともあって


それに基づいて戸建中心に広げてきましたが


安い戸建って当然古い(;´Д｀)




古いのばかり持ってると


近い将来解体も迎えるし、減価償却も無くなる...


解体時期が重なるのも困るので


新しいのも混ぜて築年数の分散を図るのと


災害に備えて、場所もある程度分散させておきたい


という考えもありました。




規模の拡大には時間がかかりますが


低属性サラリーマンだったわたくしには


ちょうど良かったと思います。





話は戻って築年数。


古い順に並び替えてみるとこんな感じ。


水島８号　昭和４０年築　築５３年
牟佐９号　昭和４２年築　築５１年
広谷10号　昭和４５年築　築４８年
広谷11号　昭和４５年築　築４８年
関西３号　昭和４６年築　築４７年
関西４号　昭和４６年築　築４７年
関西５号　昭和４６年築　築４７年
広谷12号　昭和５１年築　築４２年
原尾島AP1号　昭和５３年築　築４０年
総社　AP2号　昭和６３年築　築３０年

津島２号　平成２１年築　築９年
門田６号　平成２４年築　築６年
門田７号　平成２４年築　築６年
植松13号　平成２８年築　築２年
植松14号　平成２８年築　築２年
植松15号　平成２８年築　築２年
植松16-1,2号　平成２８年築　築２年
植松ﾃﾅﾝﾄ1号　平成２８年築　築２年
赤磐17-1,2号　平成２９年築　築１年




それぞれについては


・水島８号　昭和４０年築　築５３年

　個人で現金購入。
　今年度償却切れ。
　高齢の方が入居中なのでお亡くなりになるまでは...
　場所が良くないので
　その後は解体して土地で売却のつもり。



・牟佐９号　昭和４２年築　築５１年

　法人で現金購入。
　今年度償却切れ。
　入居者に売る話しもあるがどうもお金が無さそう...
　最近はずっと保証会社から入金中...
　もう回収済なので適当なところで追い出すか...
　場所も微妙だからその後は解体して土地で売るかな...
　１００万円ぐらいならそのままでも買う人いるかも...



・広谷10号　昭和４５年築　築４８年
・広谷11号　昭和４５年築　築４８年

　法人で借入。
　近い将来都市計画道路が開通予定。
　場所がいいので、ここには何か新築したいな。
　５〜１０年ぐらいが目処かな。
　道路次第の面もあるね。



・関西３号　昭和４６年築　築４７年
・関西４号　昭和４６年築　築４７年
・関西５号　昭和４６年築　築４７年

　個人で現金購入。
　償却切れ。
　誰も出ていきそうにないから引っ張れるだけ引っ張るか...
　ボロだけどまだ５〜１０年はいけるか...
　場所も良くないし、形も悪いからな〜
　その後は駐車場にでもするか...
　或いは安く平屋でも建てるかな...
　


・広谷12号　昭和５１年築　築４２年

　法人で借入。
　１０年後ぐらいを目処に、入居者へ売却予定。
　それを前提に、入居者がＤＩＹでカフェへ改装中。
　


・原尾島AP1号　昭和５３年築　築４０年

　法人で借入。
　場所がいいので、
　１０〜１５年後に平屋３棟新築予定。
　或いは、一部を分譲するのもありか。



・総社　AP2号　昭和６３年築　築３０年

　法人で借入。
　太陽光を載せて２０年縛られるのが決定。

　関連記事
　2018年05月01日　古い建物に太陽光

　２０年後はわたくし６５歳...
　もうさすがに新築はないかな...
　引っ張れるだけ引っ張って
　その後は解体して土地で３区画ぐらいの分譲かな...



古いグループはそんな思惑です。




つづく




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