岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
　

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＜イベントのお知らせ＞

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜　北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜南区福島250万円→190万円
　　　　　　　　　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
25日（金）19時15分〜勉強会１日目（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　ディナー

６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目
　　　　　 21時〜　ディナー

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ちょいちょい水面下情報が入ってきますが


申し訳ないけど


見送る物件もたくさんあります(-_-;)


理由は様々。




資料を見ていく順番は


パッと一番最初に価格が目に入りますが


とりあえずスルーして



どこの場所か？
どんな建物？
間取りは？
面積は？
駐車場台数は？
築年数や構造は？
その他


概ねこんな感じで見ます。



岡山市近郊なら、


これぐらい情報があればざっくり

「あー、あのあたりでこれなら
　家賃は最低これぐらいはいけるなー」


と、頭に描けるので


次に賃料と価格とのバランス（利回り）を考えます。


ここでの家賃は


さっき頭に描いた最低ラインで合わせます。





それから土地の面積や形状、間口の広さを見ます。


周辺の土地の坪単価も


岡山市近郊ならざっくりイメージがわくので


「もしそこが更地だったとしたら
　いくらぐらいになるかな〜？」


って考えます。


土地の形、間口の広さや


ざっくりの解体費も考慮しつつ


坪単価はちょっと低めに査定します。



で、ここでも価格とのバランスを考えます。





それらをクリアしたら


今度は建物の程度を確認します。


写真で概ねの判断をするときもあれば


とりあえず現地を見せてもらうことも多いです。


その過程で、


「視察」と称してみんなで見に行ったりする訳ですね(^^;



スピード勝負のときは


現地も見ずに決めることもあるけど


最近はそんなとこに巻き込まれることも少ないので(^^;


現地を見て気づくこともあるんで


なるべくなら見た方がいいねー


ここでは

「リフォームにいくらぐらいかかるかな〜？」


って、ざっくりイメージします。



で、それぞれイメージした

「賃料」
「更地だったとした価格」
「リフォーム費用」


から、希望価格を逆算していきます。




なので、資料に記載の価格はあまり気にしない(^^;


そこからどれだけ


自分の希望価格に近付けるかだけなんでね。



路線価とか固定資産評価とかもあまり気にしない。


どうせこちらの提示価格の方が安いから(^^;





希望価格との差が埋まらなかったら


そこは見送るだけね(^^;





ちなみに実際に見送った物件がこちら。






どこの場所か？　　→清輝橋
どんな建物？　　　→アパート
間取りは？　　　　→単身用
面積は？　　　　　→１部屋１８平米ぐらい
駐車場台数は？　　→なし
築年数や構造は？　→昭和４０年、木造
その他　　　　　　→２戸入居中　年４８万円



なかなかのボロっぷり(^^;


室内写真も結構ボロでした(-_-;)



４５０万円が４００ぐらいにはなるということで


それで現状１２％...


場所的に客付けできんことはないけど


家賃は１戸あたり２万円か...





土地が１９坪か...


間口が４．９ｍ...




うーん...


解体後に建てられんこともないけど


割高な感じじゃな...


果たして何を建てるか...


何か建てたところで賃料は...


売りにしても１９坪じゃな...


坪単価２０で売れるかな...


せいぜい駐車場って感じかな...




リフォームも結構かかるでなー...


それで家賃２万いけるかな？...


うーん...


...


...



「どれぐらいまで安くなります？」

「もう４００がいっぱいいっぱいで...」




うーん...



坪２０として土地は約４００ね...


坪１５でいいんじゃね？


なら３００...


解体に１００...


引いたら２００...


まぁそんなもんが限界じゃろ...



直すのに１００はいるかな...


それで計３００と諸費用...


２万円が４戸で年９６万...


それで利回り３０％ほどか...



２万円相手にそれもな〜(;´Д｀)




なんてことを考えて見送りました(^^;


...


...



そしたらすぐ４００で売れたそうでね〜


ガッツリ直して賃貸募集中でした(^^;




すげー。めちゃきれいになっとるわ〜(^^;





シャワーブースにしたんだねー






トイレは直さんかったんか...






家賃は１.５万円（共益費２千円）か〜(;´Д｀)






こんだけ直して１.５万円は嫌じゃな(-_-;)




でも、直してもそんなもんなんよな...




こんなん見ると、直したくない気持ちになるんよね...


リフォームって切ないわ〜(;´Д｀)



おしまい




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