岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
　　５月７日（月）１２時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　１摂津屋さん
　　２K只さん
　　３こももさん（女性）
　　４N西さん
　　５N西さん奥さん（女性）
　　６T畠さん（安全靴）
　　７Y山さん
　　８しんやさん
　　９わたくし
　　※満席になりました。
　　※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。

☆かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
　　５月９日（水）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１かこちゃん（女性）
　　２ロバートS田さん
　　３Ｊ子さん（女性）
　　４じゅんこさん（女性）
　　５そうさん
　　６摂津屋さん
　　７こももさん（女性）
　　８わたくし
　　９
　　10

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここんとこ、自分の物件の今後について


普段考えていることをネタにしていますが

関連記事
2018年05月01日　古い建物に太陽光
2018年05月02日　築年数を考えてみた。
2018年05月03日　築年数　２



今日はその続きで。





平成３０年（４６歳）時点のボロ組の築年数

　水島８号　昭和４０年築　築５３年
　牟佐９号　昭和４２年築　築５１年
　広谷10号　昭和４５年築　築４８年
　　　11号　昭和４５年築　築４８年
　関西３号　昭和４６年築　築４７年
　　　４号　昭和４６年築　築４７年
　　　５号　昭和４６年築　築４７年
　広谷12号　昭和５１年築　築４２年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４０年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３０年


今年は総社を買って
夏ごろを目処に太陽光を載せるので基本的に購入は終了。
安いのが自分まで回ってくればもちろん買うけど...

赤磐の土地２号が売れないかな...


.....


平成３１年（４７歳）

　水島８号　昭和４０年築　築５４年
　牟佐９号　昭和４２年築　築５２年
　広谷10号　昭和４５年築　築４９年
　　　11号　昭和４５年築　築４９年
　関西３号　昭和４６年築　築４８年
　　　４号　昭和４６年築　築４８年
　　　５号　昭和４６年築　築４８年
　広谷12号　昭和５１年築　築４３年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４１年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３１年


１０月に事業用ローン１００万円が完済。

８号、９号、赤磐土地２号、二日市土地はどうなってるかな...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。

買えないようなら
赤磐土地２号か二日市土地に何か建てるか...　


.....


平成３２年（４８歳）

　水島８号　昭和４０年築　築５５年
　牟佐９号　昭和４２年築　築５３年
　広谷10号　昭和４５年築　築５０年
　　　11号　昭和４５年築　築５０年
　関西３号　昭和４６年築　築４９年
　　　４号　昭和４６年築　築４９年
　　　５号　昭和４６年築　築４９年
　広谷12号　昭和５１年築　築４４年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４２年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３２年


１０月に積立が満期で１８０万円。

８号、９号はそろそろ手放してるだろうか？
赤磐土地２号、二日市土地はどうなってるかな...

広谷の都市計画道路はどんな感じだろうか...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成３３年（４９歳）

　水島８号　昭和４０年築　築５６年
　牟佐９号　昭和４２年築　築５４年
　広谷10号　昭和４５年築　築５１年
　　　11号　昭和４５年築　築５１年
　関西３号　昭和４６年築　築５０年
　　　４号　昭和４６年築　築５０年
　　　５号　昭和４６年築　築５０年
　広谷12号　昭和５１年築　築４５年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４３年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３３年


８月に積立が満期で３００万円。

８号、９号はいつ処分してもいいかな...
赤磐土地２号、二日市土地はどうなってるかな？

広谷の都市計画道路はどうかな...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成３４年（５０歳）

　わたくしもついに５０歳...

　広谷10号　昭和４５年築　築５２年
　　　11号　昭和４５年築　築５２年
　関西３号　昭和４６年築　築５１年
　　　４号　昭和４６年築　築５１年
　　　５号　昭和４６年築　築５１年
　広谷12号　昭和５１年築　築４６年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４４年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３４年


７月に積立が満期で３００万円。
８月は事業用ローン１８０万円完済
９月は自動車ローン１２０万円完済　

８号、９号はもう手放してるだろうなー

赤磐土地２号も二日市土地もなんかやってるだろうね。

都市計画道路次第では広谷もそろそろ動くかな。
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成３５年（５１歳）

　広谷10号　昭和４５年築　築５３年
　　　11号　昭和４５年築　築５３年
　関西３号　昭和４６年築　築５２年
　　　４号　昭和４６年築　築５２年
　　　５号　昭和４６年築　築５２年
　広谷12号　昭和５１年築　築４７年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４５年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３５年


５月には太陽光１号＋α９００万円完済

ここから太陽光１号の売電は全部残るけど
パワコンがどうなるかな...

広谷はどうかなー
もう道路はできてるんじゃないの？
条件が良ければ土地で売ってもいいし
何か建ててもいいな。
もうちょっと引っ張れんこともないけど。
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....

　　
平成３６年（５２歳）

　広谷10号　昭和４５年築　築５４年
　　　11号　昭和４５年築　築５４年
　関西３号　昭和４６年築　築５３年
　　　４号　昭和４６年築　築５３年
　　　５号　昭和４６年築　築５３年
　広谷12号　昭和５１年築　築４８年
　原尾島AP1号　昭和５３年築　築４６年
　総社　AP2号　昭和６３年築　築３６年


２月に事業用ローン３５０万円が完済

原尾島AP1号はあと１０年内にはね...
総社AP2号共々は償却は長めに取ってるからね。

広谷と関西町はそろそろ本格的に考えんといけんかな...


.....


.....



この５〜６年以内ぐらいには


赤磐か二日市か広谷に


また新築やってそうですね〜





その頃新しい組は

津島２号　平成２１年築　築１５年
門田６号　平成２４年築　築１２年
門田７号　平成２４年築　築１２年
植松13号　平成２８年築　築８年
植松14号　平成２８年築　築８年
植松15号　平成２８年築　築８年
植松16-1,2号　平成２８年築　築８年
植松ﾃﾅﾝﾄ1号　平成２８年築　築８年
赤磐17-1,2号　平成２９年築　築７年



まぁまぁ古くなってきたな...


津島は外壁やらリニューアルがいるわな...



この５〜６年後ぐらいには


今度は原尾島AP１号の番だな...


その頃は５０代後半だから


それが最後の新築かな〜




その前に門田の外壁塗装が入るか...




きっと他にもボロが増えてるよね？(^^;




概ねこんなイメージで


物件の入れ替えを予定しています。




おしまい




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